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第一章 概論

第一節、文旅小鎮選址的三大要素

1.資源，即文旅資源必須“特”

①文化是指文化符號、文化資源、文化產業

②旅游是指旅游資源、旅居、旅行

2.交通，即交通條件必須“順”。無論是觀光還是度假型的，沒有便捷的交通，一樣難以成就文旅。

3.人氣源，即人氣源必須“近”。很多小鎮都選擇在城郊，沒有人氣就沒有一切，更沒有地產開發的基礎和條件。

第二節、文旅小鎮拿地的八大風險

1.資源風險

2.規劃風險

3.交通風險

4.時間風險

5.承諾風險

6.政策風險

7.換屆風險

8.環境風險

第三節、理論準備

1.理解文旅小鎮

文旅特色小鎮是依托文化資源和旅游資源,用于休閑度假的小城鎮。

2.小鎮要避免四大誤區

①做成游樂園

②做成旅游景點

③做成大盤開發

④做成休閑農業

3.政府的各項政策

4.新鎮與古鎮的區別

①客群：新建小鎮依托的是主城消費群體，以年輕人居多；古鎮輻射更廣，可能是某一區域，或者全國，甚至全世界的游客。

②功能：新建小鎮因為是就近消費，所以時間短、人氣旺、流量大，基功能就是滿足游客玩、吃為主，也就是滿足感官需求。古鎮以度假消費為主，時間相對較長、其功主要是滿足游客內心的某種需求，這是精神層面的需求。

③依托的資源：新建小鎮既然是以玩、吃的感官需求為主，那么游樂設施、餐飲就是主要資源，一些人造的景觀、小品、休閑配套也不可少。而古鎮則是她的歷史感、獨有的文化、別具一格的建筑風格、秀美的自然風景、原生的生活狀態等，游客尋求的不是感官刺激，而是內心的感受。

④出行方式：新建小鎮一般以結伴而行為主，或者是家庭、或者是同學、或者是同事朋友，結伴的人數較多。因為是就近消費，交通工具的選擇一般是自駕，或者公共交通。而古鎮因為距離較遠，以飛機和軌道交通為主。出游結伴人數少，一般為兩三人，更多時候是獨自一人（不算旅行社組織）。

⑤盈利模式：一個是以收門票為手段；一個是以租金或者地產的表現形式

5.實地考察學習

第二章 項層設計

第一節、定位

1.定位依據：包括依托的資源、依托的市場、地塊的價值、消費者等四大要素

2.定位作用：就是告訴我們，想做一個什么樣的小鎮。

3.消費分析：包括觀光型和度假型消費需求。

其中，度假型消費需求可以歸納為四類:減壓放松型/享受成果型/感受情懷型/滿足新奇型。

第二節、開發模式選擇

開發模式決定項目的盈利能力，同樣也決定項目的存活能力。開發主題（主體）不同，其選擇的開發模式就會不同。

1.游樂地產模式

2.度假地產模式

3.旅游商業模式

4.旅居養老模式

5.產業觀光模式

6.古鎮改造民宿模式

7.文旅組合模式

第三節、盈利模式研究

1.門票模式

2.綜合收益模式

3.產業收入模式

4.地產收入模式

5.資本運作模式

第四節、小鎮的戰略規劃

1.小鎮規劃的原則：突出小鎮的特色、規劃產業發展、強調文化表達

2.規劃目的：追求一種境界

規劃的核心:環境、建筑、產業、人的有機融合

3.規劃的重點：功能布局

功能布局由需求決定 功能規劃最難的是規而不亂

功能布局包括產業、交通規劃、居住、商業

環境、配套等6大內容。

第五節、小鎮的生存與發展

梳理生存、生活、發展的邏輯關系是小鎮開發的核心。

生存，是指無論當地居民，還是外來的投資客、經營者、甚至是暫住的度假人，都能找到生存的土壤，以自己的方式扎根小鎮。這是小鎮能否持續發展的基礎。

生活，包括兩種類型：一是基本的生活需求，二是滿足物質生活之后的精神追求，人們都希望回歸自然、返璞歸真，豐富自己的內心世界。

發展，是指小鎮的生產力能否足夠支撐穩定而持續的進步。無論是特色小鎮還是文旅小鎮，如果僅靠最初始的轟轟烈烈、熱熱鬧鬧，沒有形成產業，其生命力到底有多久是值得懷疑的。

第六節、小鎮的運營

建立起好的運營模式，是小鎮開發的巨大挑戰。好的運營管理模式，應是“組織管理架構+開發建設+產業發展平臺”等綜合要素考慮的結果。

1．運營兩大重點：旅游基地建設和文旅產業運營

2．平臺化的思維：包括旅游開發合作平臺、產業發展合作平臺

立體品牌推廣平臺、綜合投融資平臺等。

案例：麗水A谷油畫城運營管理架構

第七節、小鎮的服務體系

1．游客 包括公共服務（交通、衛生、安全、信息）、接待服務

2．經營者 包括經營環境、經營秩序、招商政策

3．本地居民 包括物業服務、生活服務

第八節、小鎮的品牌

1.品牌建立的基礎

2.品牌的辯識度

3.品牌的傳播

4.品牌的維護

5.品牌的提升

6.品牌的美譽度和忠誠度

陳老師

講師介紹：

蘭課泛太平洋城市智庫 主席

世界華人協會 專家顧問團地產總顧問

北京大學房地產研究員

北京大學房地產專家委員會 副主任

清華大學/浙江大學/中山大學 客座教授

國家發改委培訓中心特聘特色小鎮專家

長城商學院/百銳大講堂 特聘講師

中冶、中鐵、中糧、中水電、碧桂園、北京金融街、香港恒基、上海復星、西安紫薇、大連一方、南國置業等30多家房企特聘導師

綠城地產總顧問、貴陽琉森堡文旅小鎮、麗水.中國A谷、旅順俄羅斯小鎮等多個文旅小鎮總顧問。

【陳仁科簡介】

從親身實踐中鍛造出來的房地產實戰派策劃大師，處于金字塔最頂端的國家級房地產專家。

曾親力主持國內數十個滯銷、積壓項目令之成功翻盤，被業內驚嘆為“上帝之手”。

擔任國內多個文旅小鎮的策劃總顧問，率先總結出國內首套文旅小鎮方法，引發業界震驚。

以思想者的高度，將 實戰經驗予以智慧的凝結，獨創“六字真經”、“煙盒理論”、“五度思維”、“開盤十三小招”等房地產全面運營理論，為中國房地產策劃理論的先鋒人物。

主講課程《房地產開發決策思維訓練》《房地產二次開發模式創新》《新型房地產開發決策思維》在全國巡講高達300多場，參加培訓的學員多達8000多人。

【專論及榮譽】

出版書籍——《地產6堂課》（為北京大學房地產EMBA指定教材）

《警醒華南版快》，被行業內廣泛討論，引領了全國對華南板塊開發模式的關注和學習；

《房地產消費迎來體驗時代》一文在全國首次提出房地產體驗概念，被京穗兩地多家專業雜志轉載；

廣州“雙十佳”專家組委會委員；

首屆中國房地產策劃大獎賽“優秀策劃師”稱號；

中國企業文化促進會企業形象策劃設計委員會“策劃專家委員”；

廣州多家媒體常年房地產專家顧問

受國內多家媒體采訪報導

【主講機構】

北京大學房地產EMBA

清華大學房地產EMBA

浙江大學房地產EMBA

中山大學房地產EMBA

百銳地產大講堂

【主要課程】

《房地產開發決策思維訓練》

《房地產二次開發模式創新》

《新型房地產開發決策思維》

《文旅特色小鎮的頂層設計》

【最新研討方向】

① 近年專注研究文旅特色小鎮，持續在國內重點期刊上發表專業文章，《不能把特色小鎮概念化》、《文旅小鎮持續長久發展的原動力是什么？》等文章閱讀量累計超十萬，引發各大公眾號爭相轉載。

② 結合操盤經驗，總結出國內首套文旅小鎮的落地方法，形成長達10萬字的專業課程——《文旅特色小鎮的頂層設計》，并計劃在全國巡講。

③ 與綠城、碧桂園等大牌開發商建立緊密合作關系，屢次受大牌開發商邀請，參加文旅特色小鎮高峰論壇，發表主旨演講，引發媒體報道熱潮。

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