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【課程收益】

1、熟悉房地產開發過程中所涉及的相關稅種的處理;

2、熟悉營改增后增值稅銷售額的確定對土地增值稅清算的影響;

3、重點掌握土地增值稅清算收入的確定及5大扣除項目會計核算、土地增

值稅政策及其與企業所得稅開發成本的差異;

4、解析土地增值稅清算中經常遇到的問題及土地增值稅處理策略;

5、對目前土地增值稅計稅過程中幾種規劃方法進行解析及適用性分析。

【適合對象】

房地產建安企業財務總監，財務經理，主管會計等財務人員

【培訓內容】

一、開發業務相關稅收政策概述

(一)土地制度中相關稅收含義

(二)開發業務全流程涉稅分析

1、對從選址立項到竣工銷售完畢所涉及稅種進行全面解析

2、紅線外開發成本的土地增值稅處理

3、土地使用權受讓方與項目開發方非同一納稅主體的稅務處理

4、普通標準住宅與公寓及非普通住宅的界定

二、土地增值稅相關政策解析

1、土地增值稅計稅原理詳解

2、清算后再轉讓房地產的如何處理?是否考慮轉讓環節稅金的變化?

3、房地產開發項目土地增值稅清算后，對尾房進行設計裝修銷售，土地增值稅對裝修費如何處理?

4、清算單位如何確定?普通住宅和非普通住宅是否應分別清算?

5、如何確定應清算和可清算?

6、銷售(預售)許可證分期取得如何確定滿三年?

7、二手房轉讓計算增值稅時提供發票以減原值，計算土地增值稅時不提供發票按評估價扣除或核定征收是否可以?

8、土地增值稅的征稅對象和范圍解析

9、未辦理權屬證書的土地使用權轉讓是否繳納相關稅收?

10、 共有產權分割到共有人名下購房時間從何時起算?

11、以轉讓股權名義轉讓土地使用權及建筑物是否繳納土地增值稅?

12、 財稅〔2018〕57號的詳細解析

13、納稅人的界定

14、清算收入的確定

15、營改增后增值稅銷售額扣除土地價款對土地增值稅有哪些影響?

16、 拆遷安置土地增值稅解析

17、 拆遷實物補償增值稅、土地增值稅、企業所得稅計稅依據的確定

18、增值稅、土地增值稅及企業所得稅視同銷售的異同

20、什么情形屬于售價偏低?售價偏低土地增值稅如何處理?

21、代收費用土地增值稅如何處理?如何填制清算申報表?

22、轉讓收入中包含其他權益是否需要扣除?

23、 贈送閣樓、儲藏間、地下室土地增值稅如何處理問題

25、扣除項目5大項目詳細解析，包括：

(1)營改增后對收入確定的變化

(2)發票管理上的變化

(3)關于財政返還資金等問題的處理

(4)關于土地增值稅清算時，房地產企業實際發生的扣除項目款項尚未支付是否允許扣除的問題?

(5)拆遷補償費的扣除憑據問題

(6)關于拆遷安置土地增值稅計算問題

(7)采用層高系數法分攤成本、費用的問題處理方法

(8)質量保證金增值稅和土地增值稅的處理

(9)精裝修房屋中家用電器的土地增值稅處理

(10)土地增值稅清算中共同成本費用的分攤方法

(11)地下車位扣除項目金額的分攤原則

(12)購房贈地下車位涉稅處理與購房贈閣樓、儲藏間、地下室的涉稅處理的分析

(13)公共配套設施費改變用途的土地增值稅處理

(14)營銷設施費的土地增值稅處理

(15)利息支出的如何扣除

(16)開發間接費用或開發費用的劃分原則

(17)印花稅與地方教育附加是否可以作為轉讓房地產有關的稅金扣除?

(18)特殊轉讓情況扣除項目的處理

(19)四項開發成本(前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用)反避稅處理

三、應納稅額的計算

1、房地產開發企業轉讓新建房

2、出售舊房或建筑物

四、開發業務會計核算

1、收入和開發成本的核算

2、企業所得稅開發成本與會計成本差異

3、土地增值稅開發成本與會計成本差異

五、土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅有關問題

六、查賬征收與核定征收的分析

七、轉讓舊房評估價格法、發票扣除法、核定征收的詳細解析

八、稅收優惠政策

九、征收管理：清算時限及如何回收滯納金問題

十、特殊業務的涉稅處理

1、地下車位是否分攤土地出讓金問題

2、保障房無償移交政府的土地增值稅處理

3、開發產品自用的稅務處理

4、銷售地下車位永久使用權是否繳納土地增值稅

5、合作開發/合作建房的稅務處理

6、取得土地使用權之前及竣工決算之后的利息支出是否可以扣除

十一、土地增值稅規劃分析

(一)開發準備環節的稅收規劃

1、以轉讓股權方式轉讓土地使用權分析

2、拆遷補償方式的稅收規劃

3、改制重組土地增值稅契稅優惠政策分析

4、費用遷移的稅收規劃分析

(二)開發建設環節的稅收規劃

1、融資方式的稅收規劃

2、園林綠化的稅收規劃

(三)房產銷售環節的稅收規劃

1、普通標準住宅定價策略

2、銷售毛坯房與精裝房的分析

(四)售后清算環節的稅收

1、如何確定清算時點的分析

2、征收方式的分析

3、土地增值稅核算方式的稅收規劃

4、土地增值稅清算房屋類型的稅收規劃

(五)后續管理環節的稅收規劃

1、合同合并與分立的稅收籌劃

十二、陜西省稅務局土地增值稅預征、清算、核定征收等地方政策要點

十三、土地增值稅與企業所得稅政策比較分析

1、所得稅匯算清繳與土地增值稅清算差異

2、收入的差異

3、開發成本的差異

4、開發費用與期間費用的差異

尹老師

個人介紹：

江西財經大學會計學畢業

中國注冊稅務師和會計師職稱。

江西中瑞稅務師事務所合伙人

長財（杭州）稅務師事務所合伙人

從稅30多年，歷任稅務分局長、縣級稅務局長、市局征管科長、市局稽查局長等職，專門研究稅收政策、稅收征管、稅務稽查、稅收風險評估、納稅服務管理等核心業務。

多次參加國家稅務總局稅制改革研討會、納稅評估等稅收核心業務辦法的完善修改工作；多次負責或參與全省稅收征管改革和數據倉庫等系統研發工作；多次為全國稅務系統、部分省（市）國、地稅稅收培訓班及揚州稅務學院、復旦大學、浙江大學、省級稅校等單位組織的稅務管理、風險評估、稅務稽查進行授課與指導；長期為各類企業的財稅規劃、財稅咨詢、稅務籌劃、稅務協調和商業模式設計、企業內控管理進行專業培訓和整體規劃，并為事務所創新發展與業務拓展進行專業系統指導。

有《談談征稅工作中力度與科學性的雙重不足》、《加強稅源監控 防止稅收流失》、《關于稅務稽查的實踐與思考》、《稅收征管應立足收入與政策 講求規劃與設計》、《關于加強稅收執法監督工作的調查與思考》等20多篇論文在《中國財政研究》、《稅務與經濟》、《地方政府管理》等國家級和省級刊物上發表。

被“世界稅收聯合會”、“中國財稅高級人才研究會”、“中國稅務專家咨詢網”聘為中國財稅研究員、稅務專家、特聘教授；北京長財管理咨詢高級咨詢師；劍橋大學CIE-CFO中國同學會特聘專家；曾為20多家房地產和建筑行業的央企、國企和上市公司提供財稅內訓、稅務顧問與稅務籌劃服務；曾任香港某上市公司（中國）財務部主任，湖北某房地產企業財務總監，北京某財稅互聯網平臺副總經理，北京和杭州某稅務師事務所總經理。

“營改增”和“金三”后，全面針對我國稅收“強制規范”和企業“難以偷逃”以及“強征管”、“嚴稽查”的稅收環境，中國企業尤其是建筑業和房地產企業，原來“虛增”、“虛降”和“虛開”難以為繼而帶來的“高稅負”稅收現狀，從企業如何適應現代稅收管理要求，如何把握增值稅和“金三”下的稅收風險，給全國各地的企業進行政策性、操作性、系統性和內控管理性的內訓和公開課和內培訓，內訓集團公司主要有國企中國金茂、重慶渝高集團、上市公司深物業、民企河南昌建等幾十家企業。同時，也在國家稅務總局所屬揚州稅務學院、各省稅務學校給全國國、地稅系統稅務干部培訓稅收風險分析、納稅評估和稅務稽查業務。

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