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【課程背景】

隨著中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，曾經(jīng)一度成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)并高速發(fā)展的房地產(chǎn)在不斷出臺(tái)的調(diào)控政策下，開(kāi)始陷入銷售市場(chǎng)疲軟，價(jià)格下跌，信貸緊縮，資金緊張，利潤(rùn)空間急劇縮水，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代不僅已經(jīng)一去不復(fù)返了，同時(shí)因房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型企業(yè)，這境況使得本來(lái)就捉襟見(jiàn)肘的資金鏈條更加吃緊，近兩年不斷出現(xiàn)因資金鏈斷裂而垮塌、消失的中小房地產(chǎn)企業(yè)，甚至連大型的房地產(chǎn)企業(yè)都難以幸免遇難。而隨著“營(yíng)改增”步伐的加速，2016年上半年正式出臺(tái)的可能性極大，各級(jí)國(guó)地稅特別是地方稅務(wù)機(jī)關(guān)為避免稅源流失也加大了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的征收管理與稅收稽查的力度，特別是對(duì)營(yíng)業(yè)稅的管理和土地增值稅的清算，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的稅收風(fēng)險(xiǎn)迅速增大。本課程旨在使學(xué)員掌握房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅技能，并及時(shí)了解和掌握“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要有哪些，學(xué)會(huì)對(duì)涉稅事項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制及納稅規(guī)劃等。

【課程收益】

1．與時(shí)俱進(jìn)把脈房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增最新動(dòng)態(tài)和即將出臺(tái)的稅收政策趨勢(shì)，熟練掌握并解決房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增過(guò)渡期涉稅問(wèn)題；

2.分析房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)流程中遇到的主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，把握營(yíng)改增應(yīng)對(duì)策略及涉稅籌劃技巧；

3．熟練地運(yùn)用各種稅收政策實(shí)施有效的納稅籌劃，開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增前后所得稅、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)防范與應(yīng)對(duì)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)取最大化的稅收收益。

【課程內(nèi)容】

第一部分：2015年房地產(chǎn)稅收新政盤點(diǎn)解析應(yīng)用

1．企業(yè)改組改制所得稅新政--國(guó)家稅務(wù)總局2015年第40號(hào)公告、財(cái)稅【2014】109號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局2015年第48公告等--房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何在資本動(dòng)作中運(yùn)用？

2．房地產(chǎn)企業(yè)改制重組土地增值稅和契稅征免稅新政--財(cái)稅〔2015〕5號(hào)、財(cái)稅〔2015〕37號(hào)--房地產(chǎn)行業(yè)能否享受？

3.非貨幣性資產(chǎn)投資新政--財(cái)稅【2014】116號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第33號(hào)、財(cái)稅【2015】41號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第20號(hào)--房地產(chǎn)企業(yè)和股東如何在資本動(dòng)作中運(yùn)用？

4.建筑安裝業(yè)跨省異地工程作業(yè)人員個(gè)人所得稅新政--稅務(wù)總局公告2015年第52號(hào)--建安企業(yè)如何防控風(fēng)險(xiǎn)？

5.企業(yè)工資薪金和職工福利費(fèi)等支出--稅務(wù)總局公告2015年第34號(hào)--房地產(chǎn)行業(yè)如何享受？

6.土地增值稅納稅申報(bào)表新政--國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)【2015】114號(hào)--如何填報(bào)？

第二部分、營(yíng)改增的最新動(dòng)態(tài)——2016勢(shì)在必行

一、土地取得階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃（僅列部分）

1、招拍掛取得土地何時(shí)產(chǎn)生何種納稅義務(wù)？

2.招拍掛取得土地“營(yíng)改增”后能否獲得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣？抵扣難點(diǎn)在哪

3.拆遷現(xiàn)金補(bǔ)償、實(shí)物安置會(huì)涉及哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？“營(yíng)改增”后為什么說(shuō)應(yīng)盡量避免拆遷安置業(yè)務(wù)？

4.紅線外附加工程在現(xiàn)階段有存在哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？“營(yíng)改增”后是否能否回避這些問(wèn)題？

5.土地出讓金返還會(huì)涉及哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)，該如何規(guī)劃才能規(guī)避？

6.購(gòu)買爛尾樓（在建工程或在建項(xiàng)目）的土地成本或開(kāi)發(fā)成本如何確認(rèn)？能否享受差額征稅待遇？

7.通過(guò)合作建房取得的土地成本如何確認(rèn)？合作建房的納稅規(guī)劃空間有多大？

8.通過(guò)購(gòu)買股權(quán)取得的土地成本如何確認(rèn)？有沒(méi)有涉及到土地增值稅等稅收風(fēng)險(xiǎn)？

二、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃（僅列部分）

1.如何確定開(kāi)發(fā)成本歸集對(duì)象，保證收入成本配比？

2.建安造價(jià)造假手段有哪些？合理區(qū)間知多少

3.“甲供材”工程取得的票據(jù)能否直接列支開(kāi)發(fā)成本？需不需要“換票”或補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅等？

4.園林綠化該取得什么票據(jù)？如何規(guī)劃可以獲得稅收的最大利益？

5.工程違約金支出能否列支開(kāi)發(fā)成本？

6.改變規(guī)劃或推倒重建所發(fā)生的支出能否作為開(kāi)發(fā)成本處理？

7.開(kāi)發(fā)期間發(fā)生的借款利息能否作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用處理？

三、銷售運(yùn)營(yíng)階段的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃（僅列部分）

1.取得的訂金、定金、VIP、誠(chéng)意金、保證金等需要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅嗎？

2.沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的儲(chǔ)藏室、車位/庫(kù)銷售稅收上如何認(rèn)定和納稅？

3.“買一贈(zèng)一”附贈(zèng)的汽車、車庫(kù)、家電、家具等如何納稅？

4.售后回租或回購(gòu)有什么稅收風(fēng)險(xiǎn)，該如何規(guī)劃？

5.精裝房銷售稅收怎么處理，有什么技巧？

6.給老業(yè)主帶新業(yè)主的傭金以及免物業(yè)費(fèi)等涉及什么稅收風(fēng)險(xiǎn)？

7.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)款怎么納稅？

8.首付款與按揭款在納稅上有什么風(fēng)險(xiǎn)？

9.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)，實(shí)物補(bǔ)償?shù)纫曂N售在各稅種有什么差異？“營(yíng)改增”后情況如何？

10.對(duì)公共配套、地下車庫(kù)、車位、閣樓、會(huì)所、倉(cāng)房、儲(chǔ)藏間等特殊產(chǎn)品的不同處置有什么涉稅風(fēng)險(xiǎn)？

四、自營(yíng)租賃階段的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃

1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用是否視同銷售，“營(yíng)改增”后如何扣除進(jìn)項(xiàng)稅額？

2.融資租賃有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？土地增值稅該如何回避？

3.經(jīng)營(yíng)租賃的房產(chǎn)稅問(wèn)題如何規(guī)劃？“營(yíng)改增”后有哪些優(yōu)惠政策可以利用？

五、 清算注銷階段的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃（僅列部分）

1.銷售達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)的樓盤必須或會(huì)被要求做土地增值稅清算？如何規(guī)劃延后清算

2.土地增值稅清算的清算單位如何確定？有何技巧

3.土地增值稅清算對(duì)扣除憑證有何要求？清算后又發(fā)生的成本費(fèi)用該如何處理？

4.土地增值稅的不征稅收入、免稅收入有哪些？如何進(jìn)行納稅規(guī)劃才能取得利益最大化

5.土地增值稅的視同銷售有哪些？買一贈(zèng)一需要確認(rèn)土地增值稅收入嗎

6.房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費(fèi)用可否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，能否享受加計(jì)扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

7.房地產(chǎn)的土地取得成本如何確定？

8.房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本如何確定？企業(yè)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的支出能否作為開(kāi)發(fā)成本予以扣除？

9.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何確定？沒(méi)有發(fā)生利息支出、既有銀行利息又有其他利息支出的情況下該如何處理？

10.房地產(chǎn)企業(yè)不能享受加計(jì)扣除待遇的情形有哪些？將未售房轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后出售能享受加計(jì)扣除待遇嗎？

11.在什么情況下房地產(chǎn)企業(yè)可以預(yù)提部分成本稅前扣除？

12.房地產(chǎn)企業(yè)注銷前由于多預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅怎么處理，能不能退稅？

林老師

講師介紹

林佳良--被譽(yù)為房地產(chǎn)財(cái)稅答疑“第一人”

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、律師，

我國(guó)著名的納稅規(guī)劃實(shí)戰(zhàn)籌劃專家，被譽(yù)為房地產(chǎn)財(cái)稅答疑“第一人”。

現(xiàn)為某省地方稅務(wù)局官員，國(guó)家稅務(wù)總局講師團(tuán)成員，國(guó)家稅務(wù)總局稽查人才庫(kù)、所得稅人才庫(kù)優(yōu)秀人才，稅務(wù)干部學(xué)院等數(shù)所院校客座教授，多次組織、參與全國(guó)稅收大要案稽查工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累，并著有《土地增值稅清算操作指南》等。

林老師長(zhǎng)期工作在稅務(wù)稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和政策研究理論基礎(chǔ)，長(zhǎng)期在北京、上海、廣州、鄭州等全國(guó)數(shù)十個(gè)城市授課，課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、商業(yè)模式、稅務(wù)稽查、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面

授課風(fēng)格：

講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默；既有理論高度又有實(shí)戰(zhàn)操作，深受各地學(xué)員喜愛(ài)。

主講課程：

《經(jīng)濟(jì)困境轉(zhuǎn)型中“營(yíng)改增”新形勢(shì)展望與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控實(shí)戰(zhàn)》

《房地產(chǎn)、建安行業(yè)“營(yíng)改增”實(shí)務(wù)操作與風(fēng)險(xiǎn)控制》

《房地產(chǎn)行業(yè)不同開(kāi)發(fā)模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃》

《房地產(chǎn)行業(yè)投融資與納稅規(guī)劃》《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查安全戰(zhàn)略》

《房地產(chǎn)行業(yè)資本運(yùn)作涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃》

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程票據(jù)處理技巧與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制》

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程全稅種涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃》

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四大階段稅企爭(zhēng)議問(wèn)題大解析與納稅規(guī)劃》

《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析與稽查風(fēng)險(xiǎn)防范》

《房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策大解析與稽查風(fēng)險(xiǎn)防范》

《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表填制技巧與風(fēng)險(xiǎn)控制》

《房地產(chǎn)涉稅疑難點(diǎn)九大專題與法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避》

《房地產(chǎn)項(xiàng)目清算與土地增值稅清算的涉稅處理》

《房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制與納稅規(guī)劃》

《房地產(chǎn)營(yíng)改增實(shí)務(wù)操作與風(fēng)險(xiǎn)控制》

《非財(cái)務(wù)經(jīng)理房地產(chǎn)財(cái)稅知識(shí)培訓(xùn)》

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