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課程大綱

一、房地產項目拆遷事實存在的客觀背景

1.房地產公司與拆遷項目的主動選擇

（1）投資戰略的覆蓋

（2）公司決策層的意志

（3）土地項目凈利潤的驅使

2.拆遷項目的被動選擇

（1）地方行政主管機構的招商引資的壓力

（2）土地財政的利益要求

（3）具體執行機構的拆遷策略誤差

二、當前國內房地產項目動遷的法理準繩

1.城市（含一、二、三級城市）房地產項目動遷執行的法制基礎

（1）城市房屋拆遷管理條例要點分析

（2）行政強拆始終存在的合理性

案例：某市重點建設的房地產項目的行政拆遷

（3）不同的歷史階段和區域，司法強拆方式的客觀選擇

（4）物權法對房地產項目動遷的限制性條例研究

2.廣大農村地區（部分縣、鎮）的房屋拆遷法律基礎

（1）農村房屋動遷現狀拆遷和農村房屋拆遷許可制度

（2）地票制度的形成、發展和衍生

案例：城鄉統籌經濟區域的農村房屋征地拆遷案例對比

三、房地產項目的拆遷流程及拆遷關鍵節點分析

1. 拆遷主體的合理選擇及注意點

2. 如何確定被拆遷人的評估機構

3. 拆遷補償安置實施方案的理性制定

4. 拆遷片區工作區域及拆遷人員的有效管理

5. 拆遷外圍各相關職能部門的協調與公共關系維護

6. 取得拆遷許可證的時間控制

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四、如何根據外部實際情況來制定適合企業特色的拆遷方案

1. 開發商如何利用相關拆遷法律來維護自身的權益

（1）一級開發項目（或與政府合作項目）的拆遷

案例：某控股公司在郫縣一級土地整理項目中的拆遷案例

（2）二級土地項目的拆遷策略

案例：龍湖項目拆遷策略案例分解

2.開發商關于拆遷的合理博弈策略

（1）與拆遷主管機構中關鍵部門和人物的協調

（2）與拆遷具體執行機構的博弈

（3）與配合部門的綜合協調策略

案例：恒大華庭項目博弈策略詳解

3.開發商與拆遷委托主體的商業博弈

（1）如何推進項目動遷進度

（2）如何控制不斷追加的動遷成本

（3）如何實現正常動遷與強制拆遷的有效結合

（4）如何防范利益“小動作”

案例：結合某知名地產公司的拆遷條款分析

五、目前房地產拆遷主體的常用拆遷技巧匯總（結合具體案例分析）

1.價格承諾式

2.房屋置換式

3.內部瓦解式

4.綜合談判攻心式

5.績效激勵式

6.獨立第三方介入式

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六、房地產項目動遷相關遺留問題的妥善處理策略

1.房地產項目地塊上釘子戶的處理

（1）加快釘子戶處理的法律程序措施

（3）相關職能機構在場地內外的配合

（4）媒體公關方面的應對

（5）公司內部相關部門的合理配合

案例：某知名地產公司花朗城項目的強制清除三戶釘子戶的戰略戰術

2.殘留的市政管網問題的談判與協調

3.殘留的植物或建筑物的有效處理

4.其他不屬于拆遷主體負責范圍內的問題處理

七、建設項目的前期拆遷對房地產公司的沖擊和影響

1.對拆遷項目整體運營計劃的影響

2.對公司整體現金流方面的影響

3.對公司品牌的影響

4.對具體執行地區公司或執行團隊的影響

5.對再次選擇開發拆遷項目的戰略影響

譙老師

講師簡介：

房地產項目前期領域資深從業人士。

曾歷任合生創展集團開發與營銷中心總監、龍湖地產項目前期負責人、恒大地產運營管控負責人

譙老師經歷多個項目的投資拿地、全程報建、重慶拆遷安置、土地一二級聯動、合同談判以及項目的運營管控等工作。對外對于土地價值的判斷、投資機會的選擇與切入、拆遷安置技巧、一二級聯動獲取策略、政府公共關系維護和報建技巧，對內對于項目的關鍵節點設置和把控、計劃管理的落地、內部各部門綜合協調等方面具備獨特的理論和實踐經驗。多次被邀請給行業內的企業人員上課，并給北京大學、浙江大學等大學房地產總裁班學員上課。

在結合實踐工作的同時，譙老師還在發表過《未來中小城市建設的方向和模式》；《北京大規模居住社區營建模式研究》；《房貸證券化模式研究》等論文，深得從業人士的好評。

服務企業

綠城集團、金融街、葛洲壩集團、魯能地產、保利地產、遠洋地產、星河地產、建業集團、新世界地產、旭輝地產、金科地產、億城地產、中建地產、建業地產、招商局控股、佳兆業集團、華僑城、新城控股、中房集團、天潤地產、京漢置業、鄭州亞新、昆明銀海、長春亞泰、海通地產、吳中地產、中航地產、合能集團、國信投資、上海復地集團、石家莊天山集團、K2地產、路勁地產、五礦地產、運達地產、康橋地產、朗基地產、南國置業等數百家

主講課程：

《房地產項目報批報建策略、技巧及公共關系維護》

《標桿房地產企業運營管控模式及各管線關鍵性考核指標體系剖析》

《成長型房地產企業如何實現項目的快速開發和運營暨龍湖、恒大經驗分享》

《從300億元到1000億元的跨越——恒大項目綜合開發模式的秘密挖掘》

《當前形勢下，房地產企業公共關系平臺搭建與政府公關》

《房地產企業前期投資拿地及實戰案例分享》

《房地產項目拆遷安置及知名企業執行案例借鑒》

《龍湖地產內部高效運營體系及各部門緊密配合模式詳解》

《土地一二級聯動開發管理及實戰案例分享》

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