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課程大綱

一、成本核算三大原則

1、成本劃分原則：成本與費用的劃分+完工開發成本+已銷開發成本

2、成本歸集原則：按照審批項目、按照分期項目、按照合作模式

3、成本扣除原則：計稅成本中的無票成本與預提成本

二、成本項目構成及成本規劃

1、成本項目構成

2、如何合理確定成本對象

3、閑置成本的處理技巧

4、成本費用計劃與控制

三、成本核算操作實務

1、開發產品會計成本與計稅成本的差異

2、土地開發成本的核算程序

3、配套設施開發成本的會計處理技巧

4、預提費用的會計處理技巧

5、開發間接費用的會計處理技巧

6、成本對象報廢或毀損的處理

四、房地產企業不同開發階段稅收成本控制與籌劃要點

1、投資決策階段的成本控制與籌劃要點

2、項目設計階段的成本控制要點

3、招投標與合同洽商階段成本控制要點

4、施工階段的成本控制與籌劃要點

5、項目結算階段的成本控制與籌劃要點

五、成本分配方法與成本分拆技巧

1、四種成本分配方法的靈活運用

（1）占地面積法（2）建筑面積法（3）直接成本法（4）預算造價法

2、基礎設施、公共配套成本在項目分期開發建設中的預提與分攤方法

3、商業地產與普通住宅的成本分拆技巧

（1）成本核算與總體規劃相結合：合理安排成本結構，細膩實施成本核算

（2）兼顧匯算清繳與土地增值稅清算的雙重成本分拆技巧

（3）地下室及車庫成本的分拆技巧

（4）商業地產、普通住宅、地下室、車庫成本分拆典型案例

六、房地產企業期間費用的處理原則與操作技巧

1、期間配比原則的運用技巧

2、費用限額扣除的操作技巧

3、費用轉化處理技巧：期間費用與開發間接費的轉化技巧

童老師

工作簡介

?中國稅收籌劃網專家講師、特聘顧問；中國房地產納稅網首席咨詢師；上海市企業家聯合會、上海市企業家協會理事；

?高級會計師，中國注冊稅務師；

?上海致通振業稅務師事務所所長；

?《新理財》等財稅管理核心期刊的主要撰稿人，多次在《中國稅務報》上發表文章。

?主要從事國有企業，外資企業審計評估及財稅咨詢工作，并擔任多家大中型集團及上市公司財稅顧問，為客戶在中國提供稅務咨詢、稅務顧問、稅收籌劃、確立組織結構納稅布局、業務流程納稅風險控制、出口退稅納稅設計、投資理財中的稅收籌劃、投資資金管理等服務。尤其擅長房地產企業、外資企業的稅收籌劃運作。

?為各地財務經理培訓班作過專門培訓演講，曾在北京、上海、深圳、沈陽、大連等地組織過成功的稅收籌劃業務、財稅技能和稅收風險防范體系等業務的巡講與推介，主講過：會計報表的診斷分析；企業所得稅匯算清繳及納稅調整案例分析；新會計準則與稅法差異下的納稅調整技巧及例解；“三大”流轉稅和企業所得稅的納稅籌劃技及案例分析；納稅籌劃技巧、非財務人員的財務管理等等專題。為企業籌劃節約稅收支出達千萬余元。

培訓專長

財稅疑難問題處理、稅收籌劃、稅收風險識別與防范，稅務稽查應對技巧，合理規避出口退稅風險、應收賬款、財務總監風險防范、經濟測算、非財、全面預算、成本控制、內控、財務管理等。

服務過的客戶

浙江恒泰房地產股份有限公司、上海迪威行置業發展有限公司、建發房地產集團上海有限公司、江蘇鎮江億都置業有限公司、大連獐子島漁業集團股份有限公司、三亞雙大投資有限公司、香港九州集團有限公司、上海立信評估事務所有限公司、世紀聯融控股有限公司、上海財經大學科技園有限公司、上海申川環?？萍加邢薰?、無錫觀蠡湖高爾夫俱樂部、上海星日壽司餐飲有限公司、淄博萊寶電子器件有限公司、志鴻教育集團、TDK大連有限公司、紐思達服裝有限公司等等，輔導國內大中型房地產企業、工業企業、服務企業，及高增長行業，幫助企業進行稅收籌劃，設計風險防控體系，取得客戶高度的好評！

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