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課程背景

2023年7月21日，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》；7月28日，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話(huà)會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議中明確改造方式為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類(lèi)，改造資金和規(guī)劃指標(biāo)全市統(tǒng)籌、土地資源區(qū)域統(tǒng)籌，堅(jiān)持凈地出讓。此后，地方積極響應(yīng)，多地紛紛針對(duì)城中村改造出臺(tái)相應(yīng)政策及規(guī)劃。

2023年8月25日，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)【2023】14號(hào)文），14號(hào)文提出了配售型保障房的發(fā)展思路，重點(diǎn)解決工薪收入群體住房困難問(wèn)題，隨著14號(hào)文印發(fā)，配售型保障房也將在35個(gè)城區(qū)常住人口超300萬(wàn)的大城市推進(jìn)建設(shè)。2024年1月5日，央行、金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》，簡(jiǎn)稱(chēng)住房租賃金融17條，自2024年2月5日起實(shí)施。全面支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。加大住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)信貸支持力度，鼓勵(lì)盤(pán)活存量房屋用作租賃住房。至此，由公租房、保租房、配售型保障房構(gòu)成的住房保障體系得以構(gòu)建，推動(dòng)市場(chǎng)+保障、購(gòu)+租的住房制度加快完善，探索新的發(fā)展模式更進(jìn)一步。

2023年4月28日，中共中央政治局工作會(huì)議正式提出了“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)這一新概念；2023年7月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》；2023年7月20日，國(guó)務(wù)院副總理何立峰在京召開(kāi)“積極穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作部署電視電話(huà)會(huì)議”，提出要求完善政策體系，健全工作機(jī)制，推動(dòng)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)盡快落地見(jiàn)效。

2024年元旦最后一天，央行發(fā)布公告，已提供3500億PSL資金給三大銀行，或?qū)⒂糜谥С?ldquo;三大工程”建設(shè)，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。在PSL投放助力下，各地“三大工程”（保障性住房建設(shè)、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）建設(shè)將進(jìn)一步加速，也給市場(chǎng)帶來(lái)新的期待。

參會(huì)對(duì)象

地方政府主管領(lǐng)導(dǎo)、發(fā)改、財(cái)政、國(guó)資、金融、住建、交通、水務(wù)、環(huán)保、農(nóng)業(yè)；各類(lèi)新區(qū)、園區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)及核心管理人員等；城投公司、建工集團(tuán)、路橋公司及城市運(yùn)營(yíng)商；中央企業(yè)、上市公司、施工企業(yè)等；銀行、證券、信托、資產(chǎn)管理、融資租賃等。

課程大綱

一、“三大工程”相關(guān)重點(diǎn)政策解讀

1、國(guó)務(wù)院《關(guān)于金融支持融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)[2023]35號(hào)）

2、國(guó)務(wù)院《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》及金融監(jiān)管總局《保障性住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》

3、國(guó)務(wù)院《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》及金融監(jiān)管總局《“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施貸款管理辦法》

4、國(guó)務(wù)院《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》及金融監(jiān)管總局《城中村改造貸款管理辦法》

5、央行、金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》

二、城中村改造及保障房項(xiàng)目操作實(shí)務(wù)與投融資落地實(shí)操

（一）城中村改造及保障房項(xiàng)目操作要點(diǎn)

1、城中村改造與棚改的區(qū)別

2、城中村改造與房地產(chǎn)及房地產(chǎn)新模式構(gòu)建的關(guān)系

3、什么是低效用地再開(kāi)發(fā)，171號(hào)文有哪些支持政策

4、超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造最新政策要點(diǎn)解讀

5、城中村改造的流程

6、保障房建設(shè)項(xiàng)目政策要點(diǎn)及與城中村改造城市更新等工作結(jié)合的要點(diǎn)

（二）城中村三大改造需求衍生出三種不同的改造模式

1、民生公益類(lèi)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，滿(mǎn)足老舊住宅品質(zhì)提升需求

2、市場(chǎng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)，滿(mǎn)足商業(yè)住宅需求

3、市場(chǎng)化運(yùn)作和民生保障相結(jié)合，為滿(mǎn)足保障性住房的需求

（三）城中村改造內(nèi)含三個(gè)層次

1、當(dāng)前存量住宅供給不足城市及核心區(qū)域進(jìn)行拆除重建

2、未來(lái)人口流入為目前存量住房過(guò)剩城市打開(kāi)的新的潛在需求

3、人口流入有限且目前存量住房過(guò)剩地區(qū)的整治提升

4、城中村改造，拆除重建之后的兩大路徑

（四）城中村改造投融資模式解析及案例分享

1、通過(guò)“房票安置”推動(dòng)城中村改造

2、通過(guò)土地整備推動(dòng)城中村改造

3、通過(guò)做地模式推動(dòng)城中村改造

4、通過(guò)政府回購(gòu)安置房推動(dòng)城中村改造

5、通過(guò)工業(yè)上樓推動(dòng)城中村改造

6、通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債推動(dòng)城中村改造的兩種模式

（五）保障性住房投融資模式

1、配售型和配租型保障性房建設(shè)的主要模式

（1）政府采購(gòu)模式實(shí)務(wù)與案例解析

（2）授權(quán)模式及特許經(jīng)營(yíng)自平衡模式實(shí)務(wù)與案例解析

（3）專(zhuān)項(xiàng)債模式

2、央行接投放PSL，支持三大工程的要點(diǎn)解讀

三、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目投融資實(shí)務(wù)

1、中央“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施的提出與概念

2、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)施的五個(gè)“要點(diǎn)”

3、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投融資模式解析

4、實(shí)例

（1）北京市平谷區(qū)—創(chuàng)造性提出建設(shè)國(guó)家“平急兩用”發(fā)展先行區(qū)

（2）成都市—將疫情防控基礎(chǔ)設(shè)施功能進(jìn)行轉(zhuǎn)變重塑，用于日常

（3）濟(jì)南市—按照“平急結(jié)合”、功能轉(zhuǎn)換的原則設(shè)計(jì)租賃型公寓等居住設(shè)施

（4）臺(tái)州市—可迅速轉(zhuǎn)換為“方艙醫(yī)院”使用的高標(biāo)準(zhǔn)立體停車(chē)樓

（5）杭州市—農(nóng)發(fā)”平急兩用”東郊倉(cāng)配一體化中心項(xiàng)目

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