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【課程背景】

土地增值稅稅負(fù)較高，土地增值稅計算復(fù)雜、各省各自為政，稅企爭議大，不同的事項(xiàng)出現(xiàn)不同的規(guī)定，隨著征收環(huán)境改變，，信息化管理帶來的稅收管理的變化，中小企業(yè)減稅降負(fù)下，必然帶來對利潤高的行業(yè)嚴(yán)格征管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算必然是稅局關(guān)注的重點(diǎn)，有些省份已經(jīng)上馬土增清算軟件系統(tǒng)，有些省份對土增申報表又提出更高的要求、更詳細(xì)的申報附表，從申報表中就可能發(fā)現(xiàn)企業(yè)是否有虛增成本的現(xiàn)象，嚴(yán)征管下，合法的做好土地增值稅清算，是我們的工作，如何更好的何籌劃，是我們需要練就的內(nèi)功。

《中華人民共和國土地增值稅法》早已發(fā)布，《土地增值稅法》將上升為國家法律，我們有必要對新的土地增值稅法有清晰的認(rèn)識，將給我們帶來哪些影響，我們是否需要提前準(zhǔn)備。

授課特點(diǎn)：具有實(shí)操性，有案例，有深度。

【培訓(xùn)對象】

本期培訓(xùn)課程適合房地產(chǎn)企業(yè)總裁、運(yùn)營與資金高管、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理、會計等各類人員。

【課程大綱】

一、土地增值稅征求意見稿解讀

（一）將出讓、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物納入征稅范圍

（二）普通住宅享受稅收優(yōu)惠有無變化

（三）征收管理模式改變帶來的便利與風(fēng)險

（四）省級政府管理權(quán)的改變及影響

（五）明確集體土地使用權(quán)及地上建筑及附著物可以核定征收

（六）計算方法與稅率有無變化

（七）在新法頒布前如何根據(jù)實(shí)際情況，預(yù)定清算策略

（八）申報表改革方向探討

二、土增清算流程及相關(guān)規(guī)定

（一）什么情況下應(yīng)主動清算？什么情況下屬于被動清算？

（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)如何受理、審核、審核中會關(guān)注哪些方面？收入的完整性、價格的公允性、扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、工程造價的合理性等

（三）經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，補(bǔ)交土地增值稅，滯納金如何計算?

三、土增清算具體計算

（一）土地增值稅清算單位如何確定，有關(guān)部門如何確定，如何確定分期？

（二）以土地價款抵減銷項(xiàng)稅額如何計算，在抵減政策下，收入成本如何確認(rèn)？稅企爭議下，應(yīng)采用那種方法？

（三）價外費(fèi)用與代收款項(xiàng)的區(qū)別，定金、誠意金、更名費(fèi)等如何判斷是否計入清算收入？

（四）未完全收款，也未開具發(fā)票的情況下，如何確認(rèn)土地增值稅清算收入

（五）判斷銷售額明顯偏低的依據(jù)，稅務(wù)調(diào)整對各項(xiàng)稅款的影響，什么情況下為合理理由。

（六）什么情況下視同銷售，價格如何確定，某企業(yè)分配股東房產(chǎn)銷售定價被稽查機(jī)關(guān)推翻的補(bǔ)稅案例，有無駁回余地？

（七）與清算相關(guān)的幾種面積的定義

（八）銷售小產(chǎn)權(quán)房是否征收土地增值稅，永久出租無產(chǎn)權(quán)是否繳納土地增值稅，銷售無產(chǎn)權(quán)車位是否繳納土地增值稅

（九）買一贈一情況下土地增值稅的處理

（十）代收費(fèi)用的如何進(jìn)行土地增值稅扣除

（十一）還本銷售的稅務(wù)處理

（十二）土地增值稅的清算對象如何劃分，

（十三）普通住宅、非普通住宅和非住宅分類清算，不同類型的房產(chǎn)是否可以合并清算土地增值稅的預(yù)征，

（十四）哪些類型房產(chǎn)不需要預(yù)征土地增值稅？

（十五）稅金及附加扣除的范圍、印花稅、土地使用稅、地方教育費(fèi)附加等是否允許扣除？

（十六）以接受投資方式取得土地，入帳憑證如何確認(rèn)？土地成本如何確認(rèn)？

（十七）以收購股權(quán)的方式取得土地，收購過程中有何稅務(wù)風(fēng)險，土地成本如何確認(rèn)

（十八）“拆一還一”方式下取得土地，如何進(jìn)行會計處理？被拆人、開發(fā)企業(yè)兩方分別就增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅進(jìn)行全方位的稅收分析。

（十九）受讓生地、受讓熟地、購買爛樓在計算土地增值稅時如何規(guī)定，通過收購爛尾樓進(jìn)行稅收籌劃的弊端。

（二十）逾期支付土地出讓金而向國土局支付的利息，是否可以視同土地出讓金計入土地使用權(quán)成本扣除項(xiàng)目在土增扣除？

（二十一）支付付的土地拍賣傭金、土地閑置費(fèi)是否能在土地增值稅前扣除？

（二十二）給予土地補(bǔ)償、建筑附著物以及機(jī)器設(shè)備等補(bǔ)償款是否需要增值稅發(fā)票才能扣除？

（二十三）成本扣除相關(guān)的票據(jù)要求。

（二十四）成本分?jǐn)偟膸追N方法如何選擇？占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法、直接成本法等

（二十五）車位車庫是否分?jǐn)偼恋爻杀?/p>

（二十六）不同形式下售樓部的土地增值稅處理，是否可以扣除

（二十七）精裝修否可以作為土增扣除，精裝和軟裝有何不同，是采用分解收入的方案還是進(jìn)入成本核算更有利

（二十八）房地產(chǎn)企業(yè)將車位無償交付物業(yè)公司，是否繳納土地增值稅

（二十九）公共配套扣除的要求

（三十）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的規(guī)定，期間費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用如何劃分

（三十一）利息計入開發(fā)間接費(fèi)用與財務(wù)費(fèi)用的時間如何劃分

（三十二）利息據(jù)實(shí)扣除與按比例扣除如何選擇和籌劃

（三十三）紅線外支出的能否在土增稅前扣除處

（三十四）未支付的質(zhì)量保證金如何扣除

（三十五）計提未支付的成本是否可以在土地增值稅前扣除

（三十六）已經(jīng)開具發(fā)票未支付的成本土地增值稅是否可以在土地增值稅稅前扣除

（三十七）土地出讓金返環(huán)的土地增值稅處理

（三十八）尾盤銷售的土地增值稅如何計算

（三十九）銷售舊房的土地增值稅計算

（四十）清算時點(diǎn)如何把握，對公司有利

（四十一） 土地增值稅清算后，項(xiàng)目虧損怎么辦

四、土地增值稅清算案例

從收入到扣除項(xiàng)目，計算過程，進(jìn)行土增清算案例講解

五、現(xiàn)場答疑

耿老師

耿鴻江老師:中國注冊稅務(wù)師、中國注冊會計師。從事財稅工作20多年，跨行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富、先后從事過建筑、商業(yè)、工業(yè)、會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所中介機(jī)構(gòu)。曾任雙匯集團(tuán)區(qū)域公司財務(wù)總監(jiān)、（5A級）稅務(wù)師事務(wù)所首席咨詢師、房地產(chǎn)財稅咨詢公司（新三板）咨詢總監(jiān)。為近百家房地產(chǎn)開發(fā)公司提供過咨詢服務(wù)，受到到業(yè)內(nèi)和客戶認(rèn)可，積極參與社會培訓(xùn)，所講課件被中稅協(xié)選用作為中國注冊稅務(wù)師后續(xù)教育課程。被財政部門作為中級后續(xù)教育課程。

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