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【課程背景】

本課程根據近年來房地產企業土地增值稅清算中的重點稅務事項，結合土地增值稅立法的背景分析及重大變化、國家最新房地產稅收政策、陜西當地土地增值稅政策，由國內著名財稅專家幫助您全面、詳細梳理房地產開發土地增值稅存在的重點、難點及疑點，全面提高房地產企業的土地增值稅管理水平。

【培訓對象】

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

【培訓內容】

一、房地產土地增值稅清算政策實務解析

1、土地增值稅的征稅對象和范圍，無產權的地下建筑物和公共配套設施，是否征收土地增值稅？小產權房是否應繳納土地增值稅？

2、土地增值稅清算對象分類，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分類，銷售舊房如何預征和清算？

3、土地增值稅的預征，哪些類型房產不預征土地增值稅？什么情況下可以實行核定征收？營改增后，簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅預征收入基數的變化

4、土地增值稅清算的兩種類型和清算時點，包括清算責任和清算時點的選擇

5、土地增值稅項目清算收入的范圍及3步確認法，包括應收未收款房款、價外費用、折扣折讓、銷售退回，面積補差、違約金收入是否繳納土地增值稅？營改增后，簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅清算收入如何計算確定？跨營改增期的項目清算時，清算項目收入如何確定？

6、房地產企業所得稅六大成本和土地增值稅項目清算5大扣除項目詳細解析

7、“營改增”前后，土地成本和拆遷補償費成本如何確認。營改增后，一般計稅項目開發成本和拆遷補償費可以抵減銷項稅額，其土地成本和拆遷補償費成本是否需要調減？兩種確定方法中哪一種對企業有利？

8、開發成本合法票據認定、拆遷補償費用、政府許可規費成本化或費用化區分、裝修費用扣除政策分析，公共配套設施費用、開發間接費用（總部費用和項目部費用的歸集劃分）政策分析

9、開發費用（管理費用、銷售費用、財務費用）扣除政策分析，利息費用是單獨計算扣除還是計入開發成本扣除？

10、送車位、送裝修支出進開發成本或開發費用扣除分析

11、稅金及附加在“營改增”前后的變化分析，什么情況下城建稅及教育費附加能全部扣除？什么情況下不能全部扣除？

12、加計扣除政策分析，轉讓哪些開發產品不能加計扣除？

13、扣除項目在不同清算對象中的3種分配方法，包括占地面積法、建筑面積法以及其他合理方法等的使用方法，連體樓土地成本和開發成本如何分攤？

14、土地增值稅項目清算后再轉讓剩余開發產品的處理分析，后續取得的成本和繳納的稅金可否計算扣除？

15、現行土地增值稅優惠政策運用解析，搬遷補償收入優惠、政府返還及補助收入優惠、普 通標準住宅優惠、合作建房優惠、資產重組優惠等

16、特殊事項的土地增值稅處理，包括拆遷補償房屋、合作建房、房地產投資、股權轉讓、委托代建、資產重組等土地增值稅政策解析。

二、新《土地增值稅法（征求意見稿）》解讀

1、新土地增值稅法納稅人的變化

2、清算總收入、扣除項目總額、稅率的規定

3、清算分類、清算責任、清算申報時間的變化

4、稅收優惠政策的的變化

5、其他新內容、新變化

三、土地增值稅政策與企業所得稅政策比較

1、企業所得稅匯算清繳與項目清算差異比較

2、應稅收入差異，包括土地征用及拆遷補償費返還收入、租金收入、投資收益、營業外收入和視同銷售收入的區別

3、房地產企業所得稅收入確認與會計收入確認差異分析

4、企業完工前收入和完工后收入企業所得稅、增值稅和土地增值稅計稅比較分析

5、土地出讓金成本、拆遷補差費扣除差異，含政府補助收入沖減土地成本，取得土地發生的紅線外支出成本列支政策差異分析

6、土地成本和拆遷補償費等抵扣銷售額沖減銷售成本的核算分析

7、開發成本差異，包括小區外成本、營銷設施建造費、、項目顧問費、設計費等差異

8、開發項目公共配套費、小區地面地上停車位的差異分析

9、建安合同一般計稅和簡易計稅定價機制稅收安排與成本核算分析

10、開發費用差異，包括跨年度費用、銷售費用、管理費用差異比較

11、開發項目融資利息費用、手續費顧問費等財務費用的區別，含利息費用資本化和費用化列支區分時點，關聯方融資借款利息支出符合哪些條件可以不受債資比例限制？

12、預提費用差異及后續費用，包括跨年度成本費用、報批報建費用、公共配套設施費用、建筑工程質量保證金、土地占用費等區別

13、城建稅、教育費附加等稅金及附加扣除的差異

14、《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》解讀，哪些費用需要發票，那些費用可以用收款

收據、分割單和證明稅前列支？與土地增值稅扣除項目存在的關系

四、土地增值稅最新納稅申報表申報事項解讀

1、土地增值稅項目登記表填報解析及重點關注事項

2、土地增值稅納稅申報表（一）填報解析及關注事項

3、土地增值稅納稅申報表（二）填報解析及關注事項

4、土地增值稅納稅申報表（三）填報解析及關注事項

5、土地增值稅納稅申報表（四填報解析及關注事項）

6、清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表填報解析

7、土地增值稅納稅申報表（五）填報解析及關注事項

8、土地增值稅納稅申報表（六）填報解析及關注事項

9、土地增值稅納稅申報表（七）填報解析及關注事項

五、開發項目土地增值稅主要稅收籌劃方法

1、企業收入方面的策劃分析

2、機構分設適用稅收政策規劃

3、實物折扣與價格折扣選擇的籌劃

4、開發產品抵償建筑工程款債務處理分析

5、開發產品售后回租抵房價籌劃分析

6、企業開發成本、開發費用的籌劃分析

7、債轉股項目合作開發稅收規劃

8、企業股權轉讓稅收籌劃分析

9、土地增值稅優惠政策的策劃方法分析

10、開發項目轉讓稅收籌劃分析

11、核定征收土地增值稅運用籌劃

12、其他稅收籌劃風險分析

陳老師

著名稅務策劃專家，中國注冊稅務師、注冊會計師，國家稅務總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務組成員。曾在稅務干部學校任教，歷任區地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務師后期教育主講老師、國家稅務總局中國稅務雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務系統業務精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務專業報刊發表稅收業務籌劃文章和稅收論文200多篇。出版個人專著5部，參與國家稅務總局稽查局編寫稅務稽查專業培訓教科書《房地產稅務稽查實務》和《稅務稽查案例》書籍二部；個人專著《企業所得稅疑難業務指南》和《企業并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務界和企業界的好評。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座上千次，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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