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課程背景

隨著企業規模的擴大和行業競爭的加劇，對成本管理工作的準確性和快速性要求越來越高。本課程通過分析成本管理各階段哪些是成本需要重點關注的關鍵步驟、哪些決策存在成本風險、哪些地方容易出現錯誤、哪些環節效率低下，使得成本管理工作有的放矢、事半功倍，同時提供高質量的標準模板，確保課程內容在工作中落地，從而快速復制這些經驗，達到降低成本決策風險，既減少和避免成本錯誤，提高成本工作質量，同時大幅提高工作效率，滿足房地產高周轉快速開發對成本的要求。

課程對象

1、地產企業董事長、總經理、副總經理、工程總監、項目總監、成本總監

2、項目總經理、產品研發中心總經理、設計總監、總工等房地產公司中高層

3、房地產公司設計部、工程部、成本部、造價部等骨干人員;

4、各建筑規劃和設計單位總建筑師、總設計師、總工程師和建筑規劃設計工程技術人員。

課程收益

?前期成本管理思路，營改增后如何修改目標成本測算及稅籌計算公式

?如何建立有效實用的數據庫，住宅數據庫、商業數據庫詳解及其應用

?概念設計、方案設計、施工圖設計三大階段成本管控要點，事半功倍

?高周轉下清單編制風險控制、清單標準化，提高效率并減少錯誤失誤

?如何準確編制標底、快速準確評定標技巧，避免評標錯誤，確保定標

?簽證變更風險管控核心，現場成本人員工作要點，簽證變更索賠技巧

?預結算風險管控點、結算復審技巧，五大階段與六個方向的結算管理

?動態成本管理、剩余貨值不同銷售策略下快速計算項目最終動態利潤

?責任成本考核，分公司/項目利潤考核辦法及考核維度

課程大綱

第一節：前期成本管理&營改增后目標成本測算

1》提升成本管理的三大關鍵途徑：

①成本管控弱執行效果差原因

②如何構建成本管理的推動力

③如何強化成本管理的管控力

④如何形成成本管理的執行力

2》全成本管理理念及核心

3》全成本管理模式及標桿房企成本管理架構

4》成本核算指導：

①成本分攤原則規定

②成本四級科目明細

5》目標成本管理：

①目標成本文件構成

②目標成本三大核心

③目標成本制定步驟

④目標成本對標階段

⑤目標成本修訂條件

⑥目標成本考核公式

6》目標成本編制：

①目標成本八大編制原則

②目標成本八大編制程序

③新城市目標成本編制解決方案

④目標成本管理兩大思路利弊分析

7》營改增后目標成本測算注意事項

①營改增給稅務籌劃帶來的迷局

②離開目標成本測算，增值稅籌劃就是瞎子

③營改增后如何調整目標成本測算公式

④營改增后目標成本如何正確高效設置稅金計算

⑤營改增后目標成本如何正確高效設置地價扣除

⑥營改增后目標成本如何設置“科目”快速測算，確定采購策略

⑦示例演示：營改增后目標成本測算

8》營改增后增值稅計算：

①增值稅計算法律依據與解讀

②增值稅分攤方法

③增值稅計算公式設置

④微利項目增值稅稅籌思路及計算判斷公式

⑤甲供材稅籌臨界值演算及計算判斷公式

9》營改增后土地增值稅計算：

①營改增后土地增值稅計算法律依據與解讀

②土地增值稅分攤方法（與增值稅相反）

③土地增值稅計算公式設置

④如何調整分攤原則對土地增值稅進行稅籌

10》營改增后所得稅計算：

①營改增后所得稅計算法律依據與解讀

②所得稅計算公式設置

示例：某項目目標成本測算對增值稅、土地增值稅及所得稅計算及稅籌對比

第二節：成本數據庫建設&設計階段成本管理

1》成本價值黃金時間

2》成本數據庫建設現狀：

①數據庫龐大混亂

②無效數據沉積多

③數據庫應用不佳

④誰來錄入數據庫

3》成本數據庫建設：

①數據庫建設三大原則

②數據庫兩大分類思路

③數據庫標準體系建設

④數據庫科目設立標準

⑤總部分公司分工界面

⑥如何沉淀有價值數據

4》住宅類數據庫詳解：

①體系構成

②標準分類

③數據指標

④限額設計

⑤分享解析：住宅類數據庫

5》商業類數據庫詳解：

①體系構成

②標準分類

③數據指標

④限額設計

⑤分享解析：商業類數據庫

6》概念設計階段成本管理：

①地下室概念設計成本控制關鍵點

②土石方概念設計成本控制關鍵點

③會所酒店概念設計成本控制關鍵點

7》方案設計階段成本管理：

①地下室方案設計成本控制關鍵點

②建筑方案設計成本控制關鍵點

③結構方案設計成本控制關鍵點

④節能方案設計成本控制關鍵點

⑤精裝、公裝方案設計成本控制關鍵點

⑥安裝方案設計成本控制關鍵點

8》施工圖設計階段成本管理：

①地下室施工圖設計成本控制關鍵點

②土建施工圖設計成本控制關鍵點

③安裝施工圖設計成本控制關鍵點

④園林施工圖設計成本控制關鍵點

⑤樣板房施工圖設計成本控制關鍵點

9》案例：

①會所酒店案例：通過案例分析管控會所酒店成本關鍵所在

②組團劃分案例：通過案例分析規劃設計對后期成本的影響

③景觀設計案例：通過案例分析景觀設計對成本認識的誤區

④樣板裝修案例：通過案例分析樣板房裝修成本管理關鍵點

第三節：高周轉招標&清單標準化

1》固定總價招標必備的四個基本條件：

①30%合同糾紛產生的原因

②固定總價招標常犯的錯誤

③如何判斷是采用固定總價還是固定單價

2》快速開工三種招標方式的不同選擇：

①費率招標風險源分析及對策

②模擬清單招標風險源分析及對策

③清單招標風險源分析及對策

3》快速開工支護與樁基工程清單編制注意事項：

①如何在圖紙不全下快速編制基礎清單并減少后期變更

②支護&樁基清單編制常犯錯誤

③支護&樁基清單編制模板介紹

4》快速開工總包合作模式及清單編制注意事項：

①戰略總包方式的幾種合作模式對比及適用條件

②總包清單編制注意事項

③分享解析：總包清單標準模板

5》帶價清單報下浮率快速投標模式：

①帶價清單模式適用條件

②帶價清單模式利弊分析

③帶價清單價格風險分析

④帶價清單合同三大風險

⑤帶價清單價格編制技巧

⑥帶價清單價格談判技巧

6》應用鋁模體系實現快周轉：

①鋁模木模成本比較

②鋁模體系適用條件

③鋁模招標注意事項

④鋁模清單注意事項

7》清單標準化：

①拒絕五花八門的清單格式 減少清單錯誤

②實現清單清一色 快速提高清單編制效率

③清單格式基本要求

④清單加密基本要求

⑤清單公式基本要求

⑥總價包干清單格式

⑦固定單價清單格式

8》清單編制技巧：

①如何避免清單與合同矛盾

②清單暫定數量隱藏大風險

③清單編制如何減少變更

④如何減少清單描述錯誤

⑤如何避免清單匯總錯誤

⑥營改增后如何設置清單

⑦如何設置清單避免投標人相同子目報價不同

⑧如何設置清單提高投標人報價速度和準確性

⑨分享解析：分包清單標準模板

9》戰略采購清單編制技巧：

①戰略采購招標風險分析

②戰略采購招標注意事項

③戰略采購清單常犯錯誤

④戰略采購清單編制原則

⑤戰略采購定標風險分析

⑥分享解析：戰略采購標準清單模板

⑦無統計數據戰略采購如何解決清單編制問題避免不平衡報價

10》清單審核：

①如何快速有效檢查清單鏈接錯誤

②如何快速檢查清單工程量錯誤

③快速檢查清單漏項的三看一問

11》案例：

①風機盤管案例：通過案例分析清單暫定失誤導致結算大幅增加

②戰略采購案例：通過案例分析VRV空調泳池設備戰略采購風險

第四節：標底編制&評定標

1》如何提高標底編制準確度：

①標底編制基本原則

②總包標底編制技巧

③分包標底編制技巧

④供貨標底編制技巧

2》如何快速準確評標：

①澄清與洽談歧途

②錯漏項處理原則

③不平衡報價誤區

④保留條款的處理

⑤如何快速檢查出標書存在的算術性錯誤

⑥營改增后稅金錯誤填寫方式帶來的隱患

3》投標價超目標成本三大原因分析及定標對策

案例：①園林不平衡報價案例：評標不細 后期乙方如何用不平衡報價推動變更

②招標前策劃案例：地面打樁與基坑底打樁兩種開挖方案對成本工期比較

③示例：《經濟標評審報告》

第五節：簽證變更管理&現場成本人員工作要點

1》簽證變更管理：

①簽證變更七大核心

②簽證變更管控秘訣

③簽證變更責任劃分

④簽證變更風控對策

2》簽證變更三個必備單

3》簽證變更關鍵控制點

4》現場成本人員工作要點

5》現場成本檔案管理核心

6》簽證變更索賠技巧：

①索賠的兩種路徑差異與不同思路

②索賠六大步驟

③首要風險判別

④遵循內外有別

⑤索賠基本原則

⑥索賠談判順序

⑦如何打破僵局

7》案例：

①綠化變更案例：通過案例分析如何協調內部矛盾及通道管理

②玻璃幕墻案例：通過案例分析殘余價值簽證變更的控制辦法

③事后補單案例：通過案例分析簽證變更現場管理存在的風險

④土方開挖案例：通過案例分析隱蔽工程簽證變更風險及對策

⑤不可追溯案例：通過案例分析不可追溯簽證變更的控制辦法

⑥現場案例討論：通過現場案例討論總結索賠基本原則及步驟

第六節：預結算管理&現代預算管理模式

1》預結算管理：

①結算五大原則

②結算關鍵步驟

③結算時間管理

④結算總結分析

⑤造價咨詢管理

2》預結算復審：

①預結算復審兩大核心 ②預結算復審四大方法 ③預結算復審過程控制

3》報送結算資料：①結算資料通用要求 ②結算資料特殊要求

4》現代預算管理模式：現代預算管理與傳統預算管理差異

5》結算管理關鍵控制點

6》五大階段的結算管理

7》管理結算的六個方向

8》非成本出身高管審核結算技巧

案例：

①大樣圖案例：通過案例分析說明結算總結重要性

②構造柱案例：通過案例分析隱蔽工程的結算風險

③樁基作假案例：通過案例分析資料管理的重要性

④結算范圍案例：通過案例分析標段劃分風險控制

⑤園林驗收案例：通過案例分析如何搞好園林結算

⑥涂料結算案例：通過案例分析結算時效管理規定

⑦屋面防水案例：通過案例分析現場成本管理技巧

⑧園建基礎案例：通過案例分析現場成本管理技巧

⑨結算不及時案例：通過案例分析結算規劃重要性

第七節：動態成本管理&動態利潤快速計算

1》動態成本構成

2》動態成本調整

3》動態成本管理：

①合約規劃

②合同簽訂

③月度回顧

④季度回顧

⑤分享解析：成本信息月報

4》臺賬設計原則

5》簽證變更臺賬：

①自動統計更新簽證變更金額

②自動統計更新減項扣款金額

③自動統計更新無效成本金額

④簽證變更結算金額自動替換簽證變更預估金額

⑤分享解析：簽證變更自動調整臺賬模板

6》合同動態臺賬：

①自動統計更新工程類招標率

②自動統計更新工程類最低價中標率

③自動統計更新材料設備類招標率

④自動統計更新材料設備類最低價中標率

⑤自動統計更新項目整體招標率

⑥自動統計更新項目最低價中標率

⑦自動統計更新已完成的結算份數

⑧自動統計更新待結算份數

⑨自動統計更新結算核減率

⑩自動統計更新合同完成率

?合同臺賬的自動校對設置

?自動更新合同最新動態成本

?分享解析：合同動態臺賬自動調整模板

7》剩余貨值不同銷售策略下快速計算項目最終利潤：

①快速折扣設置

②快速去化設置

③快速計算剩余貨值

④快速計算最終利潤

⑤分享解析：快速自動計算項目最終利潤模板

8》示例：

①動態成本快速調整示例（對補充協議、簽證變更、結算的動態調整）

②某項目不同售價策略下剩余貨值、利潤變化快速自動動態計算示例

第八節：責任成本管理&利潤考核

1》責任成本管理原則

2》責任成本考核實施：

①考核頻率 ②考核思路

3》責任成本考核標準：

①考核基本依據

②部門考核依據

③七大部門考核要點分析

④七大部門得分排名思路

4》責任成本考核評分：

①考核時段 ②評分類型 ③成果指標 ④管理指標

⑤評分計算 ⑥分享解析：責任成本考核評分

5》銷售物業利潤考核：

①項目獎金池設立

②開盤獎金池分配

③竣工獎金池分配

④結算獎金池分配

⑤年度獎金池預提

⑥盈利項目最終獎金

⑦虧損項目激勵方式

⑧分享解析：銷售物業利潤考核評分表模板

6》自持物業績效考核：

①項目獎金池設立

②施工獎金池分配

③竣工獎金池分配

④年度獎金池預提

⑤績效考核及最終獎金

⑥分享解析：自持物業施工期績效考核評分表模板

——分享解析：自持物業竣工后績效考核評分表模板

1》無效成本管理：

①無效成本分類 ②無效成本分析 ③無效成本統計

2》案例：

①施工組織案例：通過案例分析現場施工管理對成本的影響

②營銷設施案例：通過案例分析目標成本可能帶來的負能量

③無效成本案例：通過案例分析如何通過管理防止無效成本

蒙老師

萬科十大明星講師 蒙老師

深圳萬科集團成本部總經理

佳兆業集團成本管控總經理

博鰲房地產論壇特邀嘉賓

萬科集團成本管理資格認證課程體系的專業講師

負責的項目榮獲 “項目工程管理評估優秀獎”

專業成就獎 卓越貢獻獎獲得者

從事成本、采購管理近二十年。既有理論高度又有實戰經驗，信息量大，背景知識豐富。

獨創的“成本管理重心圖表”多次在某大型房地產集團宣講，并獲得廣大好評。對房地產企業整套成本管理流程有非常獨到的見解。

深圳工程交易中心專家庫經濟標評審專家

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