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課程背景

你只關注增值稅專用發(fā)票嗎？其實，和你想的不一樣，2017-2018年增值稅的普通發(fā)票是重中之重。

你也認為土地增值稅會取消嗎？別逗了！土地增值稅正式列入立法進程！

你還在等“專管員”為你服務嗎？是稅務局為你服務！你的“專管員”已變成了風險推送的落實人！

你還在將各項數(shù)據(jù)“應付”性的填報嗎？“金稅三期”會為你提出無數(shù)個為什么？

為切實解決房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅疑難問題，消除未知稅收風險，有效配合營改增工作的進展，本次課程“私人定制”、量身打造“國地稅合并背景下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅風險識別與應對政策精講”，以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅三大稅種為經(jīng)，以多角度破解稅收疑難問題為緯，“全方位”、“立體式”解讀營改增以來財稅人員遇到的疑難問題，輔以風險防控與納稅籌劃技巧，為房地產(chǎn)企業(yè)落實籌劃方案、規(guī)避涉稅風險、全面降低稅負提供幫助！

培訓對象

各房地產(chǎn)企業(yè)的總經(jīng)理、總會計師、首席財務官、財務總監(jiān)、財務經(jīng)理、稅務總監(jiān)與經(jīng)理及主管、稅務會計以及稅務咨詢公司財會辦稅人員等。

課程內(nèi)容

前 言：如何宏觀把握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三大稅種自身特點

1．增值稅“錯配抵扣”的風險與防控

2．企業(yè)所得稅“期間盈虧不均”的風險與防控

3．土地增值稅“項目盈虧不均”存在的風險與防控

第一節(jié)：增值稅

1．如何區(qū)分房屋租賃費與倉儲費，合同應該如何簽訂和把控；

2．自建廠房中設計費、材料設備購置費和建安費的抵扣問題；

3．建筑業(yè)營改增后，企業(yè)應該如何和建安企業(yè)進行工程造價的談判；

4．對于門窗、幕墻、消防工程合理的合同簽訂方法及籌劃建議；

5．自建廠房支付的土地出讓金是否能抵扣進項稅—如何把握2年抵扣含義；

6．支付的建安費中，如果建安工程存在分包，如何取得政策的建安增值稅發(fā)票；

7．裝修費用的增值稅進項稅抵扣要點把控—哪些裝修費需要分2年抵扣；

8．如何把握建安業(yè)的甲供工程和清包工，判斷建安工程究竟采用11%還是3%的報價方法；

9．辦公用品發(fā)票增值稅抵扣問題（銷貨清單是進項稅抵扣的關鍵點）

10．營改增后水電費的增值稅抵扣問題—水電費分攤還是水電費轉(zhuǎn)售；

11．會議費的增值稅抵扣問題—會議費中的場地租賃費、設備租賃費（LED屏、投影儀）、餐費、茶歇的增值稅發(fā)票開具問題；

12．如何區(qū)分場地租賃費、場地使用費、會議服務費的增值稅稅目區(qū)別；

13．住宿費如何把握增值稅發(fā)票取得風險—住宿費中的餐費、酒店消費的增值稅風險把控；

14．勞務派遣營改增后的增值稅發(fā)票開具方法；

15．購買各種理財產(chǎn)品—保本、非保本、信托、資管產(chǎn)品是否需要繳納增值稅；

16．境外設計費、代言費、廣告費、咨詢費支付中的增值稅扣繳問題—是否需要承擔增值稅法定扣繳義務、形式發(fā)票如何開具

第二節(jié)：所得稅及相關稅收與會計處理協(xié)調(diào)實戰(zhàn)大解析

一．企業(yè)所得稅最新政策

1．國家稅務總局2018年28號公告《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》全面解析。

☆ 如何認定“應稅勞務”企業(yè)所得稅的“應稅勞務與增值稅的應稅勞務的區(qū)別”、分割單在實踐中的運用！未按規(guī)定取得有效憑證之稅務稽查適用！合同、協(xié)議在稅前扣除中的運用等；

2．企業(yè)所得稅預繳申報處理新政策，實戰(zhàn)理解“實際利潤額”。

3．小型微利企業(yè)的稅收優(yōu)惠力度進一步加大

4．設備、器具的稅前扣除如何操作

5．資金賬簿的印花稅的賬務處理及規(guī)定

二．企業(yè)所得稅重點實務

1．計稅收入及視同銷售收入

2．企業(yè)所得稅主導的合作建房政策適用

3．工資薪金與福利費配套政策及保險扣除

4．資產(chǎn)損失、加速折舊、手續(xù)費、傭金、廣告費、業(yè)務宣傳費和其他費用

5．時間性差額納稅調(diào)整

6．利潤調(diào)整的會計處理方法詳解

7．成本法與權(quán)益法在企業(yè)所得稅納稅申報中的應用

8．查補所得稅的會計處理

9．所得稅的后續(xù)管理

10．彌補虧損錯誤案例識別及實操

11．審批與備案減免稅的風險和責任

12．股息紅利所得優(yōu)惠，免稅分回股息只認可成本法?股轉(zhuǎn)的納稅地點如何確認?納稅義務發(fā)生時間如何把握?

第三節(jié)：土地增值稅

一．清算單位的確定－清算單位與成本對象的區(qū)別與聯(lián)系

二．清算類型的劃分

三．共同成本的分攤方法

四．不同清算類型分開核算分攤費用問題

1．普通住宅的口徑是怎樣的？

2．增值額的計算方法

五．征地環(huán)節(jié)的風險管控

1．營改增后，招拍掛土地時特別需要注意的關鍵是什么？

2．股權(quán)收購方式征用土地有哪些稅收風險

3．拆遷補償費風險管控

4．土地的流轉(zhuǎn)在增值稅上是否可行？

六．房地產(chǎn)開發(fā)成本的風險管控

1．境外設計費的風險管控

⑴ 營改增后，如何代扣代繳境外設計費的增值稅及會計處理；

⑵ 境外設計費的稅費如果由境外公司承擔，如何簽合同及會計處理；

2．建筑安裝費用的風險管控

⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)到底要3%的建安的發(fā)票還是要11%的建安的發(fā)票？

⑵ 家具家電成本可以作為裝修成本扣除嗎？

⑶ 為什么房地產(chǎn)企業(yè)接受虛開建安專用發(fā)票很容易查出來？房地產(chǎn)企業(yè)惡意和善意接受虛開建安專用發(fā)票的處理結(jié)果會有什么不一樣？

⑷ 公共配套把握的原則是什么？銷售地下人防車庫的使用權(quán)到底要不要交土地增值稅？

3．房地產(chǎn)開發(fā)費用的風險管控及稅收籌劃：

⑴ 商業(yè)銀行同類同期貸款利率如何把握？

⑵ 財務費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除稅務局把握的口徑是怎樣的？財務顧問費，允許據(jù)實扣除嗎？

⑶ 統(tǒng)借統(tǒng)還的利息在什么情況下土地增值稅才能據(jù)實扣除？

⑷ 尾盤清算稅金的扣除

七．土地增值稅稅前扣除與合法憑證管理

1．合法憑證種類

2．營改增后建筑工程發(fā)票開具特別要求

3．實際發(fā)生與以票管稅

4．取得發(fā)票但未付款的支出，可以稅前扣除嗎？

5．既供貨又提供建筑服務如何開票

6．甲供材料與票據(jù)結(jié)算、甲供與大包

7．如何杜絕虛開、代開發(fā)票、合同在票據(jù)管理中的重要作用

八．清算中的疑難問題解析與納稅籌劃

1．土地增值稅清算報表與賬務分離如何處理

2．土地增值稅的優(yōu)惠政策與納稅籌劃

⑴ 普通住宅定價臨界點系數(shù)（成本倒推）

⑵ 開發(fā)連體樓如何清算與籌劃思路

3．無發(fā)票如何清算土地增值稅（核定征收的運用）

4．轉(zhuǎn)讓車位、車庫、配套設施如何清算

5．營銷設施建造費如何扣除

6．清算結(jié)束后轉(zhuǎn)讓如何計算應納稅額

7．土地增值稅與會計核算、企業(yè)所得稅差異分析

第四節(jié)：“金稅三期”信息比對項目

一．基礎信息表與各明細表之間的邏輯關系

1．你公司從事股權(quán)投資嗎？

2．發(fā)生了債務重組，表間有何制約關系？

3．發(fā)生了吸收合并，虧損額有增加？

4．發(fā)生了企業(yè)分立，資產(chǎn)有何變化？

5．劃撥了資產(chǎn)，契稅操作是否正確？

6．填報了被投資企業(yè)的分配信息，是否填對了免稅收入？

7．對外進行了捐贈，是否有效的實現(xiàn)了三年結(jié)轉(zhuǎn)？

8．企業(yè)組織架構(gòu)的設立，真的操作對了？設立的分支機構(gòu)廢業(yè)為何如此麻煩？

9．應付職工薪酬的錯誤要更改！

李老師

著名房地產(chǎn)稅務策劃專家，注冊稅務師，注冊會計師，眾多大型房地產(chǎn)建筑企業(yè)的納稅顧問。李老師多年來一直潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累，長期在北京、成都、江蘇、廣州等全國數(shù)十個城市授課，擅長講授房地產(chǎn)開發(fā)及建筑施工企業(yè)財稅業(yè)務處理；企業(yè)改組改制及非居民企業(yè)業(yè)務處理；財稅差異及納稅評估業(yè)務處理等課題；因其授課風格由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用，且對會計和稅法的解釋客觀公正，授課態(tài)度求真務實、案例源于實戰(zhàn)、翔實精巧，因此受到各地學員的認同和熱烈追捧。

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