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課程前言

李克強總理在《政府工作報告》中宣布“從2016年5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業稅負只減不增”。這一改革，將形成各行各業的聯動效應，不僅僅房地產行業的本身營改增對其產生影響，而其他行業的營改增也將對房地產行業的稅款計算、賬務處理、合同簽訂、業務流程、商業模式等產生深遠影響，特別是這將對房地產行業的經營管理帶來翻天覆地的變化。有鑒于此，在建筑企業、房地產企業2016年全面實施營改增之際，應該做好哪些準備工作？在營改增過渡期間，建筑企業和房地產企業的相關合同、發票如何處理？應該如何開具發票和簽訂合同？金融營改增對建筑、房地產企業商業模式創新有哪些影響？怎樣規避納稅風險，合法合理節稅，提升企業的競爭能力。所有這些都是企業稅務管理者特別是企業高管必須提前預知，事后落實，身體力行的重要工作，為了幫助大家更好地理解和運用最新稅收政策，特舉辦該房地產業營改增最新政策解析與稅收規劃高級研修班，試圖幫助學員從前期應對、過渡期安排、后“營改增”期的戰略調整來消化最新稅收政策，化解新政涉稅風險，以最好的視角來應對“營改增”的機遇與挑戰。

課程收益

1、 了解營改增對房地產企業的影響

2、 深入分析營業稅改增值稅對房地產建筑企業稅負的影響

3、 熟練掌握房地產建筑企業增值稅的納稅申報和有關憑證管理

4、 熟練掌握增值稅的會計核算和營改增的特殊處理

5、 解決房地產建筑企業在營改增政策實施過程中的疑難點，掌握應對策略

6、 幫助房地產建筑企業在營業稅改增值稅后，精準進行稅務籌劃

課程特色

1、案例分析和政策解析相貫穿：通過企業的真實案例，詳細解讀營改增政策的精髓，指導企業如何

應對最新政策壁壘，如何規避涉稅風險。

2、會計處理與稅務處理相融合：按照企業的業務實質，根據業務模式，將稅收政策、賬務處理、發

票開具、納稅申報表的填寫融為一體，從而實現財稅一體、差異協同。

3、業務模式與商業模式相更疊。結合其他行業營改增政策的同步推進，以房地產企業的外部商業模

式與內部業務模式的創新，透過合同的規范，來實現企業商業模式的構建，以及企業內部交易模式的創建，實現企業稅負的最小化目標。

4、互動式教學：采用教師講授、學員提問、課堂討論、學員交流等活潑多樣的方式。

課程對象

房地產、建筑業企業董事長、總經理、總會計師、首席財務官、財務副總裁、財務總監、財務經理、稅務總監、稅務經理、經營、預算、審計及合同等部門人員。

課程大綱

（一）營改增政策解析與法理分析

1.增值稅與營業稅的5大不同特點是什么？

2.“ 營改增”的現實意義及作用是什么，有幾點？

3.“營改增”對企業高管及財務人員的涉稅風險有哪些？

（1）發票風險的變化

（2）刑責風險的變化

（3）如何區分財務人員與高管、業務人員之間的風險？怎樣規避？

（4）納稅人信用等級評定對企業、財務人員、管理者有什么樣的影響？

4.“營改增”最大的漏洞是什么？企業應該怎樣運用？尺度如何把握？

（二）房地產、建筑施工企業營改增總體解決方案

1.總體納稅方案制訂及相關策略

2.拿地環節增值稅處理的問題

3.前期工程環節的問題如何抵扣：1）勘察設計費，2）報建費，3）“三通一平”費用，4）臨時設施費。

4.建筑安裝環節的問題：1）土建工程，2）安裝工程，3）裝飾工程，4）樣板房/售樓處裝修，5）景觀工程費6）建安監理費，7）檢驗檢測費，8）工程造價咨詢費，9）設備租賃費

5．共配套設施的問題；6、市政基礎設施的問題

7. 房產銷售及收入方面問題；8.增值稅的會計核算問題

（三）營改增過渡期政策的銜接與運用

1.營改增時點的劃分？新老項目有幾個備選方案？最后選哪一個？為什么？

2.新項目怎樣納稅？舊項目怎樣納稅？

3.甲方供料怎樣處理？

4.土地怎樣處理？能否或怎樣抵扣？

5.人力資本怎樣處理？勞務費用可否抵扣？

6.總分包執行一半的項目怎樣處理？稅款怎樣繳納？

7.總分機構的納稅地點怎樣處理？

8.房地產企業預售收入全額納稅后，與建筑企業再結算時怎樣抵扣進項稅，能否退回不能抵扣的進項稅？

9.包工包料與精裝修、軟裝和清包工怎樣進行處理？國外怎樣做的，我們最終選擇了怎樣的政策？

10.集體福利的界定與進項稅的處理？

11.臨時建筑進項稅處理？

12.存量房轉讓、出租的稅務處理，個人與單位有什么不同？

13.沙石與混凝土的進項稅抵扣

14.勞保用品、會議費用和咨詢費用的抵扣？

（四）“營改增”背景下的稅收導向的商業模式創新

1.增值稅的特性及“營改增”后稅收政策的運用

（1）個人所得稅籌劃 （2）企業所得稅籌劃

（3）增值稅的稅收籌劃

2.互聯網+的三個含義是什么？

3.互聯網+房地產的深刻內含及稅收規劃

（1）.互聯網+的三個視角

（2）互聯網+與中等收入陷井

（3）互聯網+房地產有幾層含義？怎樣進行稅收籌劃

（4）互聯網+財務共享中心+銷售公司+研發中心+采購中心+智能社區+智能樓宇？

4.“買一贈一”政策解析與買房子送汽車，送裝修、送電視、送物業服務等稅務、會計處理？

5.統借統還在金融業營改增背景下對企業架構的影響

6.合作建房模式的政策解析

7.經營租賃營改增后轉租業務的稅務處理

8.重組業務營改增后政策分析與稅務處理

9.售后回購、售后回租業務的稅務處理變化比較

10．基金的類型及相應稅收政策的變化分析

11.融資租賃稅收政策的變化及解析

（五）房地產和建筑企業的具體問題

1、營改增前繳了營業稅沒開發票如何處理？

2、營改增前多繳營業稅如何處理？

3、營改增后查補以前少繳營業稅如何處理？

4、2016年4月30日前支付的分包款如何扣除？

5、政府招拍掛的土地成本是否可以抵扣進項稅？影響有多大？

6、從其他企業受讓的土地成本是否可以抵扣進項稅？

7、企業繳納的各項規費可否抵扣？

8、轉讓股權是否繳納增值稅?

9、不動產投資是否繳納增值稅?受讓方是否可以抵扣進項稅?

10、預售售房款如何征收增值稅?是否預征?預征率是多少?如何結算？可否抵扣取得的進項稅?

11、已建完銷售完的開發項目是否征收增值稅？

12、已建完未售完的開發項目如何征收增值稅？

13、“免租期 ”、“免費停車” 是否作為視同銷售？

14、建筑業增值稅稅負變化將如何影響房地產業？

15、甲供材如何進行增值稅處理?是否可以抵扣進項稅?

16、甲供設備如何進行增值稅稅務處理?是否可以抵扣進項稅?

17、融資成本可否抵扣進項稅？ 18、營改增前的房產是否要向建筑公司催收營業稅發票，是否要趕在改征前為客戶開具營業稅發票?

19、已經預繳的房款收入營改增后不動產發票由誰來開具？

20、如果營改增后交房時有面積差，需要退房款，而這部分房款已經繳納營業稅了該如何處理？

21、對于投資性房地產，期初的存量資產是否可以進行進項抵扣？

22、對于購買房地產產生的進項稅，是否有年度可抵扣金額或可抵扣百分比的限制？

23、買房送家電等促銷方式如何處理？

24、固定資產可否抵扣？如何抵扣？

25、施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，可以按固定資產分2年扣除嗎？

26、營改增后，房地產企業在商業地產方面是否會面臨特殊挑戰？

27、建筑業增值稅稅負變化將如何影響房地產業？

28、現有的合同條款是否需要修訂?

29、經營模式、銷售模式是否要改變?

30、房地產企業應如何抓住營改增的機遇，實現稅務優化？

（六）發票管理

（一）進項發票管理

1.供應商管理、進項發票取得、報銷時限等管理

2.認證與不要認證管理

3.進項發票有哪些種類？怎樣識別虛開？ （二）銷項發票管理

1.客戶管理、開具與傳遞、時限控制等管理

2.開票內容

3.發票要素質說明

（七）營改增對房地產企業的影響

1.房地產企業意向金、誠意金是否納稅？增值稅呢？

2.房地產企業定金是否納稅？簽約后退房支付違約金是否涉及個人所得稅？

3.房地產企業收取的維修基金、擔保費、辦證費等等是否納稅？

4.房地產收款收據應該反映的是什么內容？

5.面積確定后怎樣計算房款的多退少補？

6.房地產預計毛利額確認后下一年可否調減？

7.房地產核定征收被 迫查賬征后如何計稅？

8.營改增后銷售折扣、折讓、退款等該如何 進行納稅處理？

9.存量房產項目如何征稅？10.哪些業務發票不能抵扣？

（八）房地產和建筑企業疑難問題

1. 新老項目界定問題及項目界定后計稅方法的選擇

2. 納稅人類型和計稅方法的選擇問題

3. 進項稅額和銷項稅額的匹配度問題

4. 一般納稅人采購定價小規模納稅人采購對比

5. 甲供材在建筑工程預算中是怎么處理的？

6. 營改增下，承包商怎么辦及總分包工程的會計處理

7. 什么是“三流一致” 如何處理“三流不一致”

8. 營改增對企業稅負 影響 的原理分析。

9. 增值稅對土地增值稅的影響

蔣老師

蔣菊香：國家稅務總局長沙稅務干部學院教授、注冊稅務師、注冊會計師、國內首創“財稅體驗式培訓課堂”財稅專家。主要研究方向：稅收政策、稅收征管、企業納稅籌劃。中央財經大學、中南財經大學、湖南大學、長春稅務學院客座教授、企業納稅籌劃授課專家。

尹雙年：北京華略眾達管理咨詢有限公司獨家簽約講師

江西財經大學會計學本科學歷，中國注冊稅務師和會計師職稱，現供職于江西省萍鄉市地方稅務局，一直研究性地直接從事稅收業務工作，包括稅收政策研究、稅收征管規劃設計、納稅評估管理、稅務稽查業務等核心業務。任職經歷：從事稅務工作30多年，歷任企業稅收專管理員、稅務分局長、縣局副局長、市局大企業局和稽查局副局長、市局征管科長、縣局稅務局長等職。

講課風格是：以涉稅案例為主線，結合涉稅疑難問題，融入體驗式教學，注重涉稅實務操作。廣泛參與企業稅收實務工作，幫助企業辦理涉稅實務案例和設計企業納稅籌劃方案，為稅收培訓教學積累了大量的涉稅案例素材和寶貴的稅收實戰經驗。為全國國地稅系統和培訓機構擔任培訓講師和承擔企業的財稅咨詢和納稅籌劃方案設計及實操。

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