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課程背景：

物業(yè)標桿項目深度參訪交流暨項目全流程運營

管理與風險防控研修營

各有關(guān)單位：

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入存量時代，物業(yè)項目的運營管理水平已成為企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵指標。當前，物業(yè)行業(yè)面臨著多重挑戰(zhàn)：一方面，業(yè)主對服務(wù)品質(zhì)的需求日益多元化、精細化，從基礎(chǔ)安保清潔到智慧化社區(qū)服務(wù)，要求持續(xù)升級；另一方面，人力成本攀升、運營效率瓶頸、風險事件頻發(fā)（如安全事故、糾紛投訴等），加之市場競爭加劇，倒逼物業(yè)企業(yè)必須從傳統(tǒng)管理模式向?qū)I(yè)化、標準化、精細化

轉(zhuǎn)型。 與此同時，行業(yè)內(nèi)標桿項目憑借先進的運營體系、高效的流程管理和完善的風險防控機制，在客戶滿意度、經(jīng)營效益和品牌口碑上脫穎而出，其成功經(jīng)驗成為眾多企業(yè)學習的范本。然而，多數(shù)物業(yè)企業(yè)在實際運營中仍存在流程不清晰、標準不統(tǒng)一、風險預(yù)判不足、應(yīng)急處理能力薄弱等問題，亟需系統(tǒng)性的知識更新與實戰(zhàn)經(jīng)驗借鑒。

在此背景下，本次研修營聚焦物業(yè)項目全流程運營管理與風險防控，結(jié)合標桿項目深度參訪，旨在幫助物業(yè)從業(yè)者打通從前期籌備到日常運營、從風險識別到應(yīng)急處置的全鏈條能力，實現(xiàn)管理效能提升與風險成本降低，助力企業(yè)在存量競爭中

實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

課程收益：

1、掌握物業(yè)項目全流程運營邏輯與標準化框架，提升管理效率；

2、學會風險識別、評估及應(yīng)對技巧，降低運營風險；

3、借鑒標桿項目實戰(zhàn)經(jīng)驗，優(yōu)化服務(wù)與盈利模式；

4、鏈接行業(yè)資源，明晰轉(zhuǎn)型方向，實現(xiàn)能力升級。

參加對象：

1、物業(yè)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、部門總監(jiān)等中高層管理人員；

2、物業(yè)項目核心管理團隊、物業(yè)公司中層及后備管理干部；

課程內(nèi)容

8月28日上午08:30-09:40

太慈佳園

1、位于高新區(qū)白市驛鎮(zhèn)太慈村，建筑面積8萬多方，共有10棟電梯小高層，小區(qū)規(guī)劃建設(shè)有：車庫、籃球場，為一個城中村安置房；

2、小區(qū)主要參觀亮點：

（1）電瓶車集中充電站點設(shè)置，糾正了電瓶車隨處停、隨處充電的情況；

（2）業(yè)主公共收益資金改造小區(qū)環(huán)境設(shè)施，如：改造綠化、休閑設(shè)施、籃球場等；

8月28日上午10:00-10:50

渝水坊 （二期）

1、位于重慶市高新區(qū)白市驛鎮(zhèn)驛站社區(qū)，建筑面積13萬平米，共有26 棟電梯小高層，小區(qū)規(guī)劃建設(shè)有：二層車庫，共有車位800多個，設(shè)置有籃球場、幼兒園、網(wǎng)球場等設(shè)施；

2、小區(qū)主要參觀亮點：

（1）渝水情功能性黨支部建設(shè)；

（2）小區(qū)孝善同行的文化底蘊；

（3）渝事好商量網(wǎng)格驛站建設(shè)；

（4）垃圾分類示范點；

（5）棄管小區(qū)的改造建設(shè)；

（6）養(yǎng)老服務(wù)站與社區(qū)食堂的最佳融合，由物業(yè)公司租賃商業(yè)門市，建設(shè)轄區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)站和社區(qū)食堂；

（7）茶館模式，物業(yè)公司助力基層社區(qū)治理，通過開設(shè)免費茶館，開設(shè)“我來說法、生活小妙招、老模范講故事、寶媽悄悄話、心靈雞湯”等6大欄目；

8月28日 上午 10:50-11:50交流座談

1、由明灝物業(yè)公司董事長及各項目總與參會代表進行深度交流；

2、特邀某省物業(yè)協(xié)會副會長對老舊小區(qū)項目管理溝通交流。

8月28日下午14:30-15:20

明清一條街（景區(qū)物業(yè)）

1、位于沙坪壩區(qū)磁器口4A景區(qū)范圍內(nèi)，建筑面積共4萬方，共有23個無電梯多層單元；

2、小區(qū)主要參觀亮點：

（1）老舊住宅項目改造，對原來亂停車、臟亂差、建筑遺留等問題的改造解決，呈現(xiàn)現(xiàn)在最好的濱江和美生活場景；

（2）15分鐘高質(zhì)量生活圈建設(shè)，物業(yè)公司未為解決小區(qū)居民買菜難、購物難、看病難的問題，參與街道社區(qū)對轄區(qū)居民急難愁盼問題的一站式解決方案，并推出10大和美濱江場景，提升居民幸福指數(shù)；適老化改造全覆蓋，對轄區(qū)高齡、獨居、低保、基礎(chǔ)疾病的老年人，全覆蓋進行了政府補貼一部分、物業(yè)公司支持一部分的家庭適老化改造，主要包括：床位、蹲改座、安全扶手、防滑、高度差、淋浴椅、智能設(shè)施的增加與升級改造；

8月28日下午15:40-16:30 公司總部

1、明灝物業(yè)公司成立于2013年，為一家民營物業(yè)企業(yè)，注冊資金500萬元，為重慶市物業(yè)管理協(xié)會理事單位，及渝中區(qū)、高新區(qū)物業(yè)協(xié)會副會長單位、其他各主城物業(yè)協(xié)會理事單位、會員單位，服務(wù)內(nèi)容：住宅商業(yè)公建物業(yè)服務(wù)、居家養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)食堂，目前在管業(yè)務(wù)達200多萬方；

2、參觀考察亮點：

（1）非公黨建示范點及紅色物業(yè)小區(qū)稱號的相關(guān)黨建工作；

（2）扁平化的總部管理架構(gòu)；體現(xiàn)在總經(jīng)理負責全面工作；

（3）獨立的居家養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)部：

（4）務(wù)實落地的公司管理模式：

（5）參觀考察明灝物業(yè)總部樓下的磁器口街道養(yǎng)老服務(wù)中心，主要參觀：機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)、日間托管服務(wù)、適老化改造樣板間、智慧養(yǎng)老服務(wù)系統(tǒng)；

8月28日

下午

16:30-17:30

交流座談1、由明灝物業(yè)公司董事長及各項目總與參會代表進行深度交流；

2、特邀某省物業(yè)協(xié)會副會長對老舊小區(qū)項目管理溝通交流。

8月29日全天-30日上午（1.5天）

物業(yè)項目全流程運營管理與風險防控實戰(zhàn)研修營

引言：物業(yè)項目風險多，物業(yè)管理責任大（說的是案例，講的是管理）

1、小區(qū)樓頂雜物起火，二名保安遇難，這家物業(yè)公司做錯了什么？

2、業(yè)主車輛信息被刪除致保安一死一傷，誰之過？

3、物業(yè)被罰30萬，是誰闖的禍？

4、法院通知物業(yè)停供業(yè)主水電，是否違反了《物業(yè)管理條例》《民法典》的有關(guān)規(guī)定？物業(yè)應(yīng)該怎么辦？

第一部分：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)涵與本質(zhì)

一、物業(yè)公司不失誤、不出錯、不踩坑應(yīng)遵循的八個重要原則:

1、業(yè)委會或居委會可以委托物業(yè)管理嗎？經(jīng)業(yè)主授權(quán)后可以嗎？

2、物業(yè)有權(quán)改變小區(qū)現(xiàn)狀嗎？

3、入戶門以內(nèi)的事情，物業(yè)該不該管？該怎么管？

4、物業(yè)管理的一般義務(wù)是什么？責任邊界在哪些？

5、物業(yè)公司“制止、報告”的意義是什么？

6、超值服務(wù)：物業(yè)公司有4類事情不能做，誰做誰死！

7、干物業(yè)，一定要學會如何避險免責；

8、不改變就是在等死！

二、好物業(yè)應(yīng)重視5項管理工作：

1、站在業(yè)主的角度看物業(yè)；

2、管理是建立秩序，一定要嚴；服務(wù)是滿足需求，一定要快！

3、業(yè)主的很多壞習慣都是物業(yè)培養(yǎng)的；

4、鄰里糾紛應(yīng)該怎么管？

5、提高物業(yè)管理水平，首先要提升你的認知！

三、優(yōu)秀物業(yè)經(jīng)理的5項工作職責及日常工作清單12問；

四、優(yōu)秀物業(yè)經(jīng)理的5個真功夫和3個金標準。

第二部分：前期物業(yè)服務(wù)合同與前期介入

一、物業(yè)服務(wù)合同的6個核心問題：

1、合同主體問題：選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)公司的權(quán)利屬于誰？誰有資格簽合同？物業(yè)公司可以根據(jù)政府指導價自主調(diào)整收費標準嗎？物業(yè)公司可以自主降低物業(yè)費收費標準嗎？

2、合同效力問題：交房時物業(yè)公司需要和單個業(yè)主簽合同嗎？物業(yè)公司與業(yè)委會簽訂了物業(yè)服務(wù)合同后，還需要和每個業(yè)主簽嗎？

3、合同期限問題：交房前開發(fā)商有權(quán)終止前期物業(yè)服務(wù)合同嗎？前期物業(yè)服務(wù)合未到期，或已到期，開發(fā)商有權(quán)更換物業(yè)公司嗎？業(yè)主委員會可以提前終止合同嗎？

4、合同續(xù)訂問題：業(yè)主同意續(xù)訂，物業(yè)公司不同意怎么辦？

5、業(yè)主合同義務(wù)問題：業(yè)主有哪3項合同義務(wù)？

6、物業(yè)合同義務(wù)問題：物業(yè)公司應(yīng)履行哪5項合同義務(wù)？

二、物業(yè)服務(wù)收費依據(jù)和業(yè)主繳費義務(wù)；

三、物業(yè)服務(wù)的6個重點問題：

1、小區(qū)有哪幾種性質(zhì)的停車位？不同性質(zhì)的停車位有哪些費用？這些費用屬于誰？

2、業(yè)主購買的地下停車位為啥大都沒有產(chǎn)權(quán)證？

3、開發(fā)商用植草磚鋪就的規(guī)劃的停車位，到底屬于誰？

4、小區(qū)公共收益是業(yè)主共同共有，還是按份共有？

5、前期物業(yè)服務(wù)期間公共收益開發(fā)、管理和使用問題，以及公共收益物業(yè)公司能不能用、怎么用問題；

6、業(yè)主共有收入及費用分攤問題。

四、物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的5個主要問題；

五、物業(yè)服務(wù)合同無效或存在重大瑕疵的8種主要情形。

第三部分 安全管理與風險規(guī)避

一、消防安全管理：

1、消防控制室（含監(jiān)控室）的5個管理要點；

2、消防設(shè)施管理的3項基本要求（引申問題：消防管網(wǎng)冬季排空問題）；

3、消防通道僅僅是指小區(qū)的道路和樓道嗎？

4、預(yù)防電動車火災(zāi)的6項管控措施；

5、小區(qū)架空層到底能不能停放電動車？

6、小區(qū)物業(yè)如何清理樓道雜物？

7、電纜井：一個容易被忽視的火災(zāi)發(fā)生地；

8、預(yù)防充電樁火災(zāi)的4個管控要點；

9、預(yù)防外立面保溫材料火災(zāi)的6項管控措施；

10、經(jīng)典案例分析：物業(yè)公司應(yīng)對火災(zāi)事故的5個核心要點；

11、物業(yè)公司火災(zāi)報警的5個重要問題；

12、物業(yè)公司消防安全管理的4個底線及面臨的3個法律風險。

二、居住安全管理：

1、物業(yè)公司安全防范工作的性質(zhì)和重點；

2、高空拋物（墜物）入刑，物業(yè)公司需承擔法律責任的3種情形及管控要點；

3、屋頂消防平臺到底應(yīng)該怎么管？鎖，還是不鎖？

4、水景、游泳池；

5、窨井、溝渠；

6、污水管堵塞的責任劃分和幾個實用小技巧；

7、住改商管理的5個核心要點。

三、電梯安全管理：

1、電梯安全管理存在的3個問題；

2、什么是電梯安全管理的“五個一工作法”；

3、業(yè)主被困，物業(yè)公司該不該賠償？

4、業(yè)主被困，物業(yè)公司切勿盲目施救！

四、風險管控：

1、常見突發(fā)事件總的處理原則；

2、常見突發(fā)事件的處理及管控要點。

五、物業(yè)公司安全管理的4個核心要點；

六、物業(yè)公司如何正確履行勸阻、制止、報告職責？

第四部分 物業(yè)服務(wù)與物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升

一、業(yè)主反感物業(yè)公司的8個主要特征；

二、業(yè)主需要我們提供什么樣的服務(wù)？

1、信用管理的4項核心內(nèi)容；

2、生活環(huán)境管理的10項基本要求；

3、保證生活秩序的4項工作內(nèi)容；

4、確保小區(qū)安全的7項重點工作。

三、我們應(yīng)該怎樣為業(yè)主服務(wù)？

1、物業(yè)服務(wù)的4層含義和3個境界；

2、物業(yè)服務(wù)的4個必須和5項基本要求。

第五部分 物業(yè)費與物業(yè)費收費管理

一、物業(yè)費收費依據(jù)和業(yè)主繳費義務(wù)；

二、物業(yè)公司收費難的7個主要因素；

三、業(yè)主拒繳物業(yè)費的8主要理由、責任界定和責任劃分；

1、空置房要交物業(yè)費嗎？

2、物業(yè)沒幫我家里打掃衛(wèi)生，憑啥室內(nèi)面積要交費？

四、物業(yè)公司提高收費率的12個有效途徑；

五、物業(yè)費訴訟時效的4個核心要點；

六、對不起，你保存的催費證據(jù)可能是個無效證據(jù)！

第七部分 物業(yè)公司與“撬盤”“守盤”“保盤”

一、問題的提出；

二、物業(yè)公司“丟盤”的內(nèi)部因素和外部因素；

三、如何應(yīng)對少數(shù)業(yè)主“鬧業(yè)委會”，揚言要“趕走物業(yè)”？

1、物業(yè)公司的“半條命”在誰的手里？

2、熟悉法規(guī)和程序；

3、把握好4個重要環(huán)節(jié)；

4、控制好3個時間節(jié)點。

四、物業(yè)公司“保盤”“守盤”的7個經(jīng)典策略；

五、經(jīng)典案例分析：

1、深度還原一場由物管個案引發(fā)的差點斷送物業(yè)公司性命的群發(fā)事件（講失誤、講應(yīng)對、講逆轉(zhuǎn)）；

2、如何打贏一場停車收費管理攻堅戰(zhàn)（講思路、講措施、講方法）？

曹老師

曹老師：20余年物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗；物業(yè)管理培訓專家；某省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評審專家；某省物業(yè)協(xié)會行業(yè)專家；某知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)董事長、總經(jīng)理。曾于萬科物業(yè)、碧桂園物業(yè)任高級管理職務(wù)。北京中晟博越教育咨詢中心物業(yè)企業(yè)管理流程體系建設(shè)首席咨詢專家；曹老師從事物業(yè)管理20余年，具有深厚的理論功底和豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，熟悉物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)項目全過程管理，其課程內(nèi)容注重實際，課程設(shè)置深淺相宜，案例分析引人入勝，講授內(nèi)容及效果得到學員的普遍肯定，課程滿意度達到98%以上。

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