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課程背景

?房地產投資項目具有資金投入大，建設周期長，成本核算環節多，投資風險高等特點。這就更需要我們財務人員精打細算，規避風險，力求以最少的成本耗費獲取最大的經濟利益。房地產開發企業的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作，這是由房地產項目的特性所決定的。提高開發項目的成本核算質量，是房地產開發企業的當務之急。如何進行成本核算顯得尤為重要……。

?同時，對房地產開發企業其他稅種的特殊業務處理進行分析，化解2013年稅務稽查工作重點檢查項目之風險。

培訓對象

各房地產企業領導、主管財務工作人員和成本合約部及稅務、會計事務所等人員。

主講內容

第一部分：房地產開發成本會計核算

一、房地產項目成本核算三大原則

1、成本劃分三項原則

2、成本歸集原則（制造成本法與完全成本法對比分析）

3、成本扣除原則：計稅成本中的無票成本與預提成本

二、房地產土地的取得及成本分析

1、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定

2、以分立方式取得土地成本的確定

3、以購買股權方式取得土地成本的確定

4、以合并方式取得土地成本的確定

5、以拆遷安置方式取得土地成本的確定

6、以劃撥方式取得土地成本的確定

7、以接受投資方式取得土地成本的確定

8、以置換方式取得土地成本的確定

9、以合作建房方式取得土地成本的確定

10、以路換地方式取得土地成本的確定

三、房地產開發項目建設階段的成本核算

1、四種成本分配方法的運用

⑴ 占地面積法

⑵ 建筑面積法

⑶ 直接成本法

⑷ 預算造價法

2、基礎設施、公共配套成本在項目分期開發建設中的預提與分攤方法

3、商業地產與普通住宅的成本分拆技巧

⑴ 成本核算與總體規劃相結合：合理安排成本結構，細膩實施成本核算

⑵ 兼顧匯算清繳與土地增值稅清算的雙重成本分拆技巧

⑶ 地下室及車庫成本的分拆技巧

⑷ 商業地產、普通住宅、地下室、車庫成本分拆典型案例

4、房地產項目成本核算與分拆的賬務指引

⑴ 房地產項目成本分拆會計處理技巧

① 前期工程費的稅務處理

② 建筑成本的稅務處理，甲供材有什么風險？稅務機關是怎樣檢查虛開建筑發票的？

③ 基礎設施建設費的稅務處理

④ 公共配套設施費的稅務處理

⑤ 開發間接費用的稅務處理

⑵ 房地產項目成本核算賬務指引

四、房地產企業期間費用的處理原則與操作技巧

1、期間配比原則的運用技巧

2、費用限額扣除的操作技巧

⑴ 浮動利率在什么情況下才可以稅前扣除？

⑵ 集團公司統一貸款，所屬企業申請使用屬于關聯企業之間的借款嗎？

⑶ 關聯企業之間不需要歸還利息的借款需要納稅調整嗎？

⑷ 向銀行借款時作為利息外費用的顧問費是否能夠稅前列支？土地增值稅可以加計

扣除嗎？

⑸ 個人股東以資產抵押形式由個人向銀行貸款，所貸款項交由企業使用，應支付的

利息由企業全額付給銀行，企業這樣的利息可以稅前扣除嗎？

3、費用轉化處理技巧：期間費用與開發間接費的轉化技巧

第二部分：房地產企業項目成本核算操作實務

一、房地產業成本項目構成及成本規劃

1、房地產業成本項目構成

2、如何合理確定成本對象？

3、土地閑置成本的處理技巧

4、房地產成本費用計劃與控制

二、房地產成本核算操作實務

1、開發產品會計成本與計稅成本的差異

2、土地開發成本的核算程序

3、配套設施開發成本的會計處理技巧

4、預提費用的會計處理技巧

5、開發間接費用的會計處理技巧

6、成本對象報廢或毀損的處理

三、房地產成本規劃及稅前扣除的節稅要點

1、成本扣除的政策與基本要求

2、成本扣除的策略與操作實務

3、設備選擇甲購還是乙購？

4、材料選擇甲供還是乙供？

5、項目成本核算方法與節稅技巧

6、土地轉讓與開發中的納稅技巧

第三部分：現場與學員互動交流，解答學員財稅疑難問題。

李老師

中國注冊稅務師、中國注冊會計師；東北大學經濟學博士，工程學碩士，某省地稅官員，揚州稅務專修學院客座教授，注冊會計師考試命題人之一，北京金旭紅教育咨詢有限公司首席稅務咨詢師，眾多大型房地產企業納稅顧問。多次代表國家稅務總局查辦各類案件，具有良好的稅收法律素養：多次主持稅務聽證案件，三次代表稅務機關應訴并勝訴。知曉企業稽查后法律救濟措施的運用。擅長講授注冊會計師考前培訓,房地產開發及建筑安裝行業財稅培訓，稅收政策解析、稅法與會計差異分析等課程。其授課以實用性著稱，授課態度求真務實、案例源于實戰、祥實精巧、并因此受到參加培訓的財稅人員的好評。

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