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培訓受眾:

各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

課程收益:

?國家稅務總局在2013年6月20日下發了《關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發〔2013〕67號）文件，要求各地稅務機關一是要提高認識，加強組織領導，著力抓好土地增值稅清算，使清算做到全覆蓋、無死角。二是要對近幾年積壓未清算的項目進行全面清理，限期清算，對拒不清算的要嚴肅處理。三是要強化清算督導檢查，層層督導，確保將加強土地增值稅征管工作的各項要求落到實處。

?未來的日子里，國五條、限價、限購、限貸、流動性資金緊缺、土地增值稅強化清算、房產稅開征在即——可謂風聲鶴唳，步步緊逼，在這形勢下，房地產企業如何生存，特別是針對來勢洶洶的土地增值稅強化清算如何應對？無疑是廣大開發商面臨的無法回避的一次嚴峻挑戰！

本課程以土地增值稅清算為專題，從教你如何清算入手，由淺入深，揭秘清算所涉及的所有政策與清算技巧、工程造價各部分的構成、扣除項目金額計算的技巧、精裝修成本如何扣除以及如何利用現有的稅收政策進行土地增值稅及其他稅種（營業稅、企業所得稅、契稅等等）的稅收規劃，如何從一步領先發展到步步領先？又如何傲立于嚴峻環境而不敗，本專題將為您揭開神秘的面紗并帶給您巨大的收益。

【培訓對象】

各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

課程大綱:

一：土地增值稅法規與最新政策解讀

1、國五條出臺的背景、調控著力點、主要省市后續政策及效果如何分析

2、“十年九調、年年中央空調”之高房價奧秘揭秘

3、土地增值稅的納稅人和征稅對象是誰？小產權房、城中村改造中與村集體合建的住宅商鋪需要征收土地增值稅嗎？

4、土地增值稅的清算對象、清算條件和范圍有哪些？達到什么樣條件的開發商需要做土地增值稅清算，有什么辦法延遲清算嗎？

5、土地增值稅的計稅依據如何確定？土地增值稅的適用稅率和速算扣除數有幾級？土地增值稅的計算原理與計算方法有哪些？

6、土地增值稅收入確認問題

（1）應稅收入如何確認

① 取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？

② 銷售面積發生差錯存在補退款如何處理？

③ 收取的違約金、滯納金、賠償金等價外費用要不要計算繳納土地增值稅？

④ 代收代付的水電增容費、有線電視安裝費、網絡費等如何處理？

⑤ 開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產是否需要視同銷售？該如何處理？

⑥ 地下車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產轉讓收入？

⑦ 將不能銷售的公共配套設施對外銷售了又該如何處理？

⑧ 將自有的土地承包他人開發收取的承包金如何做稅務處理？

⑨ 企業合并、分立等過程中發生的房地產權屬轉移是否應當征收土地增值稅？

⑩ 各類拆遷補償、拆遷安置土地增值稅如何計算？

? 以上各種行為的營業稅、企業所得稅等其他稅種的處理又是如何規定的？

（2）不征稅收入如何確認

① 將開發產品對外捐贈是否需要繳納土地增值稅？

② 將土地和開發產品對外提供擔保、抵押是否需要繳納土地增值稅？

③ 單位或個人將自有的房產與他人交換是否需要繳納土地增值稅？

④ 什么是代建房？是否需要繳納土地增值稅？

⑤ 房地產評估增值是否需要繳納土地增值稅？

⑥ 以上各種行為的營業稅和企業所得稅等其他稅種的處理又是如何規定的？

（3）免稅收入如何確定

① 納稅人建造普通標準住宅出售征免稅

② 國家征用、收回房地產的征免稅

③ 因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷房地產的征免稅

④ 個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房的征免稅

⑤ 以房地產進行投資、聯營的征免稅

⑥ 合作建房的征免稅

⑦ 企業兼并轉讓房地產的征免稅

7、土地增值稅準予扣除項目金額的確認問題

（1）準予土地增值稅前扣除的確認原則有哪些？已實際發生的成本支出是否都可以作為計算扣除項目金額的依據？

（2）取得土地使用權所支付金額如何確認？以地補路方式取得的土地成本如何確定？購買爛尾樓的成本能否加計扣除？以土地投資入股或者合作建房的土地成本如何確認？

（3）房地產開發成本如何確認？每平方米的建安成本主要由哪些因素構成？各地的建安平均造價如何？

（4）房地產開發費用如何確認？向金融機構借款的利息支出在何種情況下可以據實扣除？

全部使用自有資金開發沒有發生利息支出的樓盤怎么辦？

（5）與轉讓房地產有關的稅金如何確認？清算后剩余樓盤再銷售時繳納的稅金能否扣除？

（6）房地產企業的加計扣除如何確認？

（7）轉讓舊房如何計算準予扣除項目的金額？

二：土地增值稅納稅籌劃方法大揭秘

1、 臨界點法：普通住宅的售價是否越高越好？

2、費用轉移法：如何適當地把管理費用、銷售費用等支出資本化以擴大成本？

3、收入分散法：精裝房與毛胚房銷售哪種方式更節稅？

4、建房方式法：如何變自建房為代建房而節約巨額的稅費支出？

5、合作建房法：合作建房的奧秘何在？如何操作才能節約巨額的稅費支出？

6、代收費用法：燃氣費、水電增容費等等代收的款項如何操作才是合適的？

7、股權轉讓法：名為股權轉讓實為土地轉讓是否涉及土地增值稅？國稅函【2000】687號文件是否有效且普遍適用？

三

林老師

中國注冊稅務師、會計師、律師，著名房地產納稅規劃實戰籌劃專家，被譽為房地產財稅答疑“第一人”。現為某省地方稅務局官員，國家稅務總局講師團成員，國家稅務總局稽查人才庫、所得稅人才庫優秀人才，某省納稅人服務研究會副會長，某省稅務干部學院等數所院校客座教授，多次組織、參與全國稅收大要案稽查工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累，出版有《土地增值稅清算操作指南》等房地產企業財稅專著。林老師長期工作在稅務稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務稽查實戰經驗和政策研究理論基礎，長期在北京、上海、廣州、鄭州等全國數十個城市授課，課程涵蓋房地產投融資、商業模式、稅務稽查、土地增值稅清算、企業所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默；既有理論高度又有實戰操作，深受各地學員喜愛！

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