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【課程背景】

房地產行業是一個特殊的行業，它不僅僅有自己的企業所得稅處理辦法，也有自己的增值稅處理辦法，甚至，土地增值稅也幾乎是為房地產量身定做的，其主要收入來源也是房地產。但是，房地產的稅負率卻大不相同。有的整體稅負率在3.8-5%，有的是6-8%，而有的卻達到驚人的9-30%！為什么差距如此之大？正常的房地產行業在我國的稅負大環境下，最優稅負率是多少？正常稅負率是多少？萬科集團如何做到公司整體稅負率=6.83%？增值稅稅負率=0.89%？

企業所得稅稅負率=3.54%，土地增值稅稅負率=1.9%的？

根據多年的經驗，房地產的整體稅負率在3.8-5%屬于財稅系統非常健康；稅負率在6-8%算是財稅系統比較健康；稅負率為9-20%屬于未經籌劃，自然發展的財稅系統；20%以上屬于病態財稅系統——公司的存在就是為了給國家納稅。

如此大的差距是如何產生的？一個十億元的盤，納稅總額竟然可以最低交稅3800萬到最高交稅3億！?其中固然有房地產企業的業務流程與稅收操作的特殊性，但更重要的原因是財稅系統未經科學設計。而且，由于決定房地產項目成敗的一個重要稅種——土地增值稅是地方稅種，導致同一部稅法，各地理解，執行有天壤之別。其他稅種，也是如此。由此，就形成了很多邊緣性的問題，給企業帶來了困擾，也帶來了機會!如何化困擾為機會？變被動為主動？巧妙利用政策，讓企業做到安全的同時，稅后利潤最高才是目的。

如何能在不違法的基礎上，經過科學設計，合法少交稅呢？根本不是如何做賬的問題，而是如何根據稅法邊緣如何設計你的方案的問題，今天的內容，就是為這些問題的解決而設計,解決公司的所有涉稅點的分析，為我利用，讓企業輕裝上陣，安全降稅，穩健發展。

【課程收益】

1：房地產全程疑難問題解析，讓你的企業稅收優化到最佳點。

2：根據不同涉稅點，深入解析，指明方向。

3：不交冤枉稅，用足優惠稅，開展籌劃稅，交足應交稅享。

【課程特點】

案例為主，數字說話，有理有據，模仿實戰。

【課程對象】

地產開發商集團高層、房地產企業高管、房地產財務管理、房地產銷售人員

【課程大綱】

第一節 籌建初期的稅收籌劃方案

一、設立公司股東的籌劃

什么樣的股權構架最適合房地產？如何設計？利弊是什么？

案例：股權轉讓如何從繳稅一個多億到不交稅？

二、個人非貨幣性資產投資稅收規劃

如何利用非貨幣投資做到不交稅，晚交稅？

三、新設項目公司購買土地的籌劃

案例解析：買地幾種方式，小心有大坑！如何識別并避免？

四、土地使用權不變更項目合作開發的籌劃

項目合作，如何做到轉移虧損？如何變不能抵扣為隨意抵扣？

五、土地使用稅、契稅的納稅時間規劃

案例：土地使用稅也能籌劃？如何做到不交？少交？晚交？這是技術活！

六，新公司小規模期間增值稅進項稅額抵扣籌劃

增值稅不能抵扣，那是因為你技術不行！讓抵扣合法且隨心所欲！

七，銀行不給房地產貸款，如何解決？如何利用供應鏈金融，解決房地產融資問題？

八，講故事，也能節稅？而且大量節稅？

呈現方式：案例，表格，數據，講解

第二節 開發環節稅收籌劃方案

一、如何籌劃合法有效憑證？為什么你的票不能抵扣？如何才能做到合法抵扣？

二、采購環節，如何比價？13%專票和普票比例是多少？

三、房地產企業也能加計抵扣？如何做到？

五、擴大固定資產無形資產核算范圍如何規劃？

六、一般計稅進項稅額認證抵扣籌劃

七、貸款服務進項稅額也能抵扣？如何做到？

八、關聯方交易稅收籌劃

九、集團內關聯方無償占用資金的籌劃

十、從小規模納稅人購買苗木等業務規劃？

十一、單位向個人租房，如何簽合同？

十二：合作開發，如何籌劃？

大型合作開發案例剖析，讓你頓悟！

十三 多項目配建房，在一個項目里建設，如何分配到各個項目公司？

十四 紅線外成本不能扣？按我說的，你就能扣！而且土增稅還能加計！

呈現方式：案例，討論，數據，講解

第三節 銷售環節的稅收籌劃方案

一、增值稅納稅義務發生時間為什么很重要？如何破解？

二、企業所得稅收入案例：擔保損失，如何確認損失？如何實現盈虧公司之間的利潤互動？

三、設立分支機構分解收入如何合理籌劃？

四、靈活用工平臺，如何防范風險？

案例：上海樂店超市如何簽了靈活用工合同還敗訴？

案例：山東抓捕40多人!因為虛開，為什么？

深度：靈活用工，為何如此企業趨之若鶩？

四、拆遷房屋實物補償處理籌劃

五、折扣銷售、低價銷售：如何掌握一個合理的稅法的度？

六、售后回租促銷的稅收方案

案例：售后回租，怎么操作才合法而且稅負低?一般人想不到。。。

七，買一贈一，如何做到不交稅？

八、以老帶新”獎勵稅收規劃

九、車位!車位！車位！如何破解車位的涉稅問題？終于有答案了

十、買房送裝修，為什么企業這么熱衷？

十一、房企出租房，如何做到不交冤枉稅？

十二，講故事，如何省稅？

呈現方式：案例，討論，數據，講解

第四節 個人所得稅稅收籌劃方案

一、年薪五十萬，如何發放最省稅？

二、年終獎、股權激勵的稅收籌劃

三、營銷人員業績提成如何籌劃？

四，高管年薪百萬，卻不用交一分錢稅還合理合法？如何做到？

案例，流程，依據

五、私車公用，如何籌劃，讓企業和個人都滿意？

六、股權轉讓，如何做到從繳稅幾百萬到一分錢不交？

案例一：法人企業的股權轉讓

案例二：地產公司持有礦業股轉如何從一億個稅到不交稅？

案例三：稅局說你偷稅3000萬，罰款3倍，滯納金6000萬！如何化險為夷，毫發無損？

七、關聯公司兩處兼職籌劃

呈現方式：表格，討論，數據，講解

第五節 完工后期的稅收籌劃方案

一、完工交房時間的選擇規劃

交房差一天，繳稅差一年！

二、對象報備錯了，別的就都錯了！

三、項目完工，交完土增稅，形成大窟窿！如何彌補？潘石屹用實際行動告訴你！

四、股權轉讓撤資減資籌劃

不干了，撤資！別著急，這里也有道道！

五、母子公司之間資產劃轉稅收籌劃

六、虧損企業彌補虧損利用規劃

七、利用企業分立低稅負轉移資產籌劃

八、企業注銷，你只知道清算？必須交稅？那你就多繳稅了！

戴老師

?稅務系統從事稅務工作27年

?曾管理數百家營收過百億大企業的納稅事項

?曾幫助企業減輕企業不合理稅負數億元

?曾年度查補企業各類稅款數億元

?中稅網特約稅務專家

?中國社科院稅務碩士中心首批稅務律師（CTL）

?邊緣稅務政策（MTP）學科倡導者

?以圖釋稅(ETPC)最早嘗試者

?頭條號財經領域創作者

【個人簡介】

戴老師1993年從高校稅務專業畢業后，在稅務戰線工作近三十年，從管理員，稽查科長，到大企業局任業務骨干；擁有多年管理大型房企，工業企業的稅務經驗，一直從事一線的稽查，應對，評估等執法工作；兼任多家企業集團的編外稅收輔導員，培訓各類企業高管及會計人員幾千人。曾管理數十家國內外知名年納稅額超過1億元的500強國企、地產公司、民企的稅務事項，具有豐富完整的企業稅務管理工作履歷。

戴老師多年從事稅務系統的培訓工作，共計培訓稅務干部幾千人次。戴老師能從稅務的專業角度精確審查企業的涉稅行為，提供切實可行的節稅方案；同時，戴老師能準確甄別偷稅和合理避稅的界限，提供更加符合稅法精神的一攬子解決方案，從多角度立體解決企業所有涉稅問題，讓企業擁有更明確的涉稅界限感。

戴老師還是中國社科院稅務碩士中心首批稅務律師（CTL），這樣能為企業解決涉稅問題的同時解決相關的其他法律問題，把行業的稅收籌劃融入到組織結構、交易流程管控中去講解，把稅務風險與應對籌劃的的關系講得更加深入。

【主講課程】

《房地產企業涉稅邊緣問題解析籌劃》

《高凈值人士避稅技巧》

《房地產企業全流程策劃技巧》

《金三數據提取模型分析》

《稅務約談技巧分析》

《企業全程涉稅處理》

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