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課程介紹

房地產建筑工程質量點評，是房地產工程中最為實際的一環！

這是一門專門講授房地產住宅建筑通病防治、向標桿企業靠齊的實戰課程。課程講師在品牌企業專職從事工程質量管理長達數十多年之久，在百銳十年里，采訪國內知名樓盤每年將近百余樓盤，其中有很多知名品牌的優質工程，也有部分企業非常糟糕的施工場面；有著豐富的房地產住宅建筑通病防治實操經驗的，來進行工程質量點評。本課程系統地介紹了房地產住宅建筑通病防治各類實用工法，詳細分析工程構造的具體實施方案，實戰實用，提升客戶滿意度是質量管理的最終目的之一，來聽聽品牌企業的經驗吧，相信您一定會有豐厚的回報的。

課程收益

借鑒品牌企業房地產住宅建筑入伙通病防治

掌握工程常用關鍵工法和操作細則

課程對象

本課程適合各類房地產企業組織內訓或公開課

參訓對象：房地產企業總經理、工程老總、總工、設計老總、設計管理人員、客戶服務人員、項目總經理、工程管理和工程技術的部門骨干；監利單位工作人員，施工單位管理人員等

課題大綱

(一)施工質量缺陷點評

1)小區道路中和植物間有裸露管井蓋

2)小區停車場地未用植草磚，無樹葉遮擋，夏天汽車受六面蒸汽熱力！

3)小區欄桿未用熱鍍鋅的鋼材，兩年內會生銹，五年后呢？

4)小區行車道上有管井蓋，不美觀，噪音高！

5)小區樓房周邊漏水——未作混凝土散水！

6)小區廣場上大面積用毛片石，會引發人命官司！

7)小區欄桿平面下不做混凝土擋物墻在樓板上，會掉物、漏水！

8)小區欄桿空心欄桿端頭不做保溫會，會出現冷橋！

9)小區樹木靠墻太近會破壞房屋結構；生長快的樹應離房屋12米遠！

10)戶內入戶門未設門檻，臺風雨、小動物、外部噪音隔不住！

11)戶內石材地板上不應用木踢腳板，易變色、變性！

12)戶內入戶花園的地漏安裝位置錯誤——使入戶人員在雨期尷尬！

13)戶內室內木地板發黑，是室內反梁未做好內部架空和排水！

14)戶內衛生間的木踢腳線、木門套應用石材！

15)戶內室內柜離衛生間太近，未作架空層！會腐朽！

16)戶內裝修后、陽臺門鋁合金框出地面30mm或以上，太高易損壞！

17)戶內一般衛生間結構不降板，水會滲出！

18)戶內門外部雖有降板，未作結構上的斜檻，又打發泡膠，風雨來后漏水！

19)戶內鋁合金門窗玻璃太大——經常進氣泡，維修困難！……

20)戶內室外木地板離地太低，無通風；會腐爛！應該架空200mm通風！

21)戶內衛生間防水伸出門外——防水鋪出門外200mm

22)戶內支管道未安裝清掃口和存水彎——是不合規范的

23)戶內下沉式衛生間 聚氨酯1.8米高，一年后會使瓷片脫落！

24)戶內衛生間返污水——影響客廳走廊

25)戶內下沉式衛生間結構降板未做二次排水管，上下左右都會漏水！

26)戶內廚房、洗衣間結構不降板，會漏水

27)戶內衛生間頂棚不應做固定式，無法清理管道淤堵和冷凝水排放！

28)戶內廚房、衛生間主墻根部，不出地面混凝土反坎，會漏水！

29)戶內浴缸安裝做外裝修，出現漏水問題維修怎么辦！

30)戶內南方、北方陽臺結構不降板，陽臺水會倒灌室內

31)戶內南方、北方露臺不降板，有水會漏水入室

32)戶內南方、北方門窗無高差；門窗上部裝修未作滴水線一定會漏水

33)戶內電梯間結構低、消防梯結構高，有水會灌電梯廳！

34)戶內管道井結構與相鄰樓板面結構不降板，不做反坎，有水會滲漏！

35)戶內管道井墻根部出地面，混凝土反坎上翻為150mm，否則會滲漏！

36)戶內陽臺主墻根部，無地面混凝土反坎會引發滲漏！

37)戶內安裝空調水管在插座上面，會漏水斷電！

38)戶內電氣安裝錯位，未按照規范進行！

39)戶內強電插座與電視、電話插座距離太近會有干擾！

40)戶內樓梯間梁下抹灰，未作滴水和鷹嘴！已漏水！

41)戶內多層電梯間結構低、消防梯結構高，消防管漏水會灌電梯！

42)戶內電梯門檻結構比地坪提高，未作斜向混凝土反坎會滲漏！

43)戶內露臺黑石材未做好灌封和防水，下面墜落結晶體！

44)外部露臺主墻根部，主墻為做混凝土反坎導致滲漏！

45)外墻、外陽臺無混凝土反坎，外部有可能漏水入室！

46)外窗臺無企口板、二次澆搗，也無結構上外傾，會造成窗戶漏水！

47)外窗頂無滴水、無鷹嘴會導致漏水入室

48)外窗臺無企口板、發泡膠塞縫，會造成外窗漏水！

49)外部雨棚和空調板結構不降板，有水可能漏水入室

50)外部露臺主墻根部，主墻為做混凝土反坎導致滲漏！

51)外部欄桿生銹，導致不美觀、有不安全隱患！

52)外部空調盒未作混凝土反坎，會出現污水染外墻！

53)外部空調盒（臺）未作防水會滲漏！

54)外部高低跨屋面交接主墻部位，不做出混凝土反坎和線條會漏水！

55)外墻面花架靠墻安裝——引發滲漏、污染外墻、使木材腐朽！

56)外部水龍頭安裝隨意，下部未做地溝和暗溝排水！

57)外部不做散水而種植物，進水會破壞基礎和地下室！

58)外部無混凝土散水，做明溝——得不償失

59)外部游泳池周邊外墻不應做凸面花崗巖，易刺傷客戶

60)外墻出現窗邊、外墻漏水，是當前最傷腦筋的缺陷！

61)外墻陽臺做側排地漏，未安裝管道！

62)外墻窗戶安裝后，結構應做外低20mm，并放坡15%以上！

63)外墻做檻和線條，未作外傾15%坡比，積水會引發室內滲漏！

64)外部螺桿洞打發泡膠；保溫聚苯顆粒千萬釘破損墻面導致外墻漏水

65)外部木地板——離地太近容易腐爛！

66)外部EPS線條會導致裂縫、漏水、脫落——不適于建筑外部！

67)外部空調板、凸出裝修線主墻根部未作混凝土反坎會漏水！

68)外部女兒墻（混凝土墻例外），未作混凝土反坎內外墻會漏水

69)外墻毛坯上直接點粘保溫材料，事后會脫落！

70)外墻做玻璃雨棚，玻璃破損嚴重，污跡影響外觀，每年更換費用增大！

71)外部樹木靠墻太近會破壞房屋結構；規范生長快的樹應離房屋12米遠！

72)屋面構筑物根部，不做混凝土反坎會滲漏！

73)屋面（露臺）上的門，不做混凝土反坎會導致滲漏！

74)屋面變形縫未按國家規范設置

75)屋面結構厚度不加強、不用防水混凝土、不加坡度會導致漏水

76)屋面檐口板用的木料已經變色！

77)屋面上的管道無套管，管根會漏水！

78)屋面煙道安裝的錯誤

79)屋面天窗結構有滲漏——保溫層中有30mm積水

80)屋面上伸縮縫用耐候膠，材料貴而效果差！未交工就脫落！

81)屋面透水，未在屋面隔熱層中預埋排水排氣管！

82)屋面頻頻漏水——保溫層內有水未排走！

83)屋面保溫層內一定會有透水！

84)屋面未做倒置式防水——定會漏水！

85)屋面伸縮縫6*6米——屋面一定開裂、內部和外墻都會有漏水！

86)屋面瓦從細石砼上全滑下來——無鋼筋預埋！

87)屋面女兒墻結構——瓦下無反坎，瓦無收口散落！

88)地下室車道口無有效的阻水帶和地溝，是地下室污染水源之一

89)地下室車道墻不是鋼筋混凝土結構，而是石渣磚砌體！

90)地下室墻面、頂棚漏水使地下室潮濕！

91)地下室橋架出現大面積返堿、滴水！

92)地下室鋼筋混凝土露筋、漏水！

93)地下室地面大面積滲漏、積水！

94)地下室漏水——外墻的水池應遠離！

95)地下室頂板、外墻和底板，后澆帶處嚴重漏水時，未設導流管！

96)地下室天窗——與墻交接沒有反坎防水線；堵死出氣口造成內返潮！

97)地下室找不到集水井、也無貫通的明溝！漏水怎么辦？

98)地下室后澆帶剖面看不到雙層鋼筋——有可能結構會裂縫

99)地下室車道口未做伸縮縫——事后會裂縫、漏水！

100)別墅檐口板上積水漏水，用管道接下來，難以接受！

101)別墅在坡屋面檐口板上未做排水管——嚴重漏水！

102)別墅斜屋面檐口處——砼上翻高度未出保溫面高度，會導致滲漏！

103)別墅內結構反梁未提前處理好防水，事后打洞排水，不雅觀！

104)別墅用鋁合金排水管和檐溝，北方冰凍裂口怎么解決？

105)別墅門外比門內高；會引水入室！

106)別墅樓梯間應封閉；女兒墻抹灰應向內抹灰！

107)淋水外門窗試驗 8小時以后‥‥‥

108)蓄水樓板試驗三天以后……

109)┄┄┄

(二)毛坯房優良質量點評

1) 樣板主體——施工場地大門兩側的

2) 樣板砌體——做好樣板墻后開始施工

3) 露臺、鋁合金欄桿、管道井、戶外壓頂做法

4) 窗戶等構造樣板

5) 門的構造樣板

6) 暖氣、欄桿、管道安裝樣板

7) 屋面上盲溝中排水排氣管樣板

8) 陽臺、外墻、外門降板和反坎樣板

9) 在建項目中給排水管槽預留樣板

10) 窗戶外側防水工法：底框加槽鋼重點保護樣板

11) 管道安裝標準化樣板

12) 衛生間、客廳、廚衛間樣板

13)下沉式衛生間管道——安裝二次排水管樣板

14)衛生間設防水界限樣板

15)電器安裝樣板

16)外墻螺桿洞的安裝方法先進樣板

17)有防水結構的陰角做圓角樣板！

18)磚墻用頂磚、衛生間降板后有反坎200mm、門兩側用混凝土砌塊

19)施工工藝工法——控制線、一米線、構造柱鋼筋綁扎樣板

20)屋面上盲溝中的排水排氣管樣板

21)平屋面設置排水排氣管網(一)

22)企口保溫板設置排水槽，具備排水功能維修成本低（二）

23)管道井應加混凝土反坎

24)門窗底邊做好保護——防止損壞

25)消防管過墻洞口都安裝了鋼套管

26)樓板施工時留空，便于控制厚度——剪力墻柱做底模不爛根

27)窗戶周邊做好聚氨酯防水、窗臺外坡10%以上

28)屋面用P6防水混凝土，且找坡2～4%！

29)地下室后澆帶結構微拱，不漏不裂，干凈利索！

30)隔墻安裝輕鋼龍骨——設隔音層

31)欄桿下做混凝土擋物墻在樓板≥150mm

32)地下室周邊防水用其他材料做了保護！

33)衛生間、客廳、廚衛間樣板

34)地下室外墻改用聚氨酯防水

35)南方陽臺結構降板100mm；

36)北方陽臺結構板降板50mm

37)南方露臺結構降板

38)北方露臺結構降板

39)南方外門窗一般要做成周邊企口式和外放坡10～15%

40)雨棚和外部空調板結構降板200mm以上

41)一般衛生間結構降板50～80mm

42)下沉式衛生間結構降板350～400mm

43)廚房、洗衣間結構降板30～50mm

44)管道井結構與相鄰樓板面結構降板

45)管道井墻根部出地面，混凝土反坎上翻為150mm

46)廚房衛生間主墻根部出地面混凝土反坎150mm

47)墻板安裝鋼板固定——縫隙做好纖維網和聚合物砂漿

48)陽臺主墻根部出地面混凝土反坎為150mm

49)露臺主墻根部出地面做混凝土反坎應大于150mm

50)構筑物根部出屋面混凝土反坎應為300mm

51)出屋面的門出裝修層，混凝土反坎300

52)屋面高低跨、天窗、屋脊、山墻應做防水線

53)屋面高低跨屋面交接主墻部位，應出屋面混凝土反坎應為200mm

54)斜屋面檐口處砼上翻高度——應與屋面保溫面高度相同

55)屋面女兒墻結構（混凝土墻外）混凝土反坎高程應為≥500mm

56)屋面女兒墻施工——必須做的防水線條和加固層

57)坡屋面應安裝檐口排水管

58)屋面女兒墻上鷹嘴與滴水線的做法

59)屋面煙道出屋面安裝——鋼筋混凝土護圍等

60)屋面結構加厚20mm

61)高檔樓盤不見落水管、藏在管井內

62)樁基中心線，經反復核對準確無誤

63)地下室周邊防水，已用紅磚、砂磚、和預制塊材料做好保護！

64)地下室墊層混凝土上分隔線采用4*4米；采用不做防水材料的底板

65)地下室回填土底層，應安裝D150—200的通氣管

66)地下室頂板、外墻和底板，后澆帶處嚴重漏水時應做導流管

67)地下室外墻改用聚氨酯防水

68)地下室天窗邊會漏水，應在內邊做混凝土反坎60mm

69)地下室管道套管——安裝出混凝土墻30mm

70)外墻變形縫——應作出三頁變形縫板

71)熱鍍鋅的欄桿，油漆脫落依然光亮

72)欄桿安裝，水平線邊做120mm混凝土反坎

73)樓梯踏步與樓梯底的抹灰——滴水和鷹嘴

74)抗震區7度以上——外墻保溫板和主體一起現澆

75)窗臺結構上做混凝土臥梁，外出斜面15%

76)室外混凝土散水

77)煙道出屋面安裝工法——鋼筋混凝土護圍

78)空調盒內施工反坎，安裝地漏、周邊和地坪做防水

79)空調盒的散熱和冷凝水管、安裝地漏、周邊和地坪做防水！

80)交工前地坪應畫預埋管線——測量點線標

81)┄門、柱、空調、散熱器的成品保護

82)地板、墻面的成品保護

83)窗下安裝暖氣片連接方式，地板采暖地面做法

84)凡是管道過墻、板均用套管

85)電氣施工照明配電箱安裝技術

86)外挑空調板、凸出裝修線主墻根部應作混凝土反坎100mm高

87)外部使用混凝土預制管道井！

88)電梯門口提高到20mm以上，消防樓梯降板30~50mm

89)不同材料處應布網；頂磚應用等腰預制塊

90)樓板結構蓄水24H試驗

91)地下室外墻蓄水試驗一周

92)管根、煙道等其他蓄水試驗48小時

93)將班前講臺、通病防治提升到施工大門口

94)安全文明，安全車道、樓梯欄桿、做的非常好！

95)將班前講臺、通病防治提升到墻報

96)職工住房配套有空調、熱水、茶水亭、休息處，讓工人有家的感覺

97)使用各類防水材料——聚合物、聚氨酯、水不漏

98)使用金雨傘系列——CPS西牛皮防水材料

99)使用雨虹牌系列——聚合物防水涂料

100)使用卓防系列——水皮優、APP、高分子卷材等

101)使用26孔紅磚、8孔混凝土磚、2孔混凝土磚

102)使用黃蠟石——波形長瓦

103)使用鋼制復合門樣品鐵制欄桿展示

104)使用鋁合金散熱器——PPR給水管及UPVC排水

105)保溫材料、窗戶保護材料、鑄鐵溝蓋板

106)樣板房使用各項驗收提示

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(三)精裝房優良質量點評

1.小區：室外草坪、路面無管井；入戶門口無障礙坡道

2.戶內：電梯門兩側石材斜面200mm、電梯地坪高于樓梯、斜門檻提高20mm

3.戶內：獨到之處89平方米能裝修成四房兩衛兩廳

4.戶內：一目了然哪種面積該偷、哪種面積減半

5.戶內：入戶門鎖功能，防盜、開卡、語音、數字、臨時鑰匙、記錄等

6.戶內：一鍵開關，進出門口的智能開關

7.戶內：此面板做電視信號接收，與強電插座保持500mm距離

8.戶內：電器開關均作了使用標記

9.戶內：強電和通訊插座，保持的空間距離

10.戶內：方便起夜的地燈設施！

11.戶內：入戶門旁石材門檻，可防風、水、噪音和動物入內

12.戶內：內門下有小機關，關門有按鈕

13.戶內：內門裝修都做了換材準備

14.戶內：衛生間及旁邊門，均換石材以防腐朽！

15.戶內：地面波打邊別出心裁

16.戶內：陽臺門框料裝修后，門框保持高出室內地面只露出5mm

17.戶內：陽臺結構與室內結構，下沉150mm

18.戶內：露臺降板200mm以上

19.戶內：防止透水和暴曬，靠近門窗邊都用石材鋪地

20.戶內：鞋柜中鞋板向上留空、濕雨傘放入柜中、漏水下地面

21.戶內：鞋柜旁，置坐凳，可方便換鞋！

22.戶內：裝修隱蔽的窗簾盒

24.戶內：裝飾墻上呈現立體花色

25.戶內：電話機設在沙發旁，不設電視機邊

26.戶內：裝修地面、樓梯大理石十分靚麗！

27.戶內：陽臺置活動桌椅，可欣賞外部景色，又可品嘗室內美餐

28.戶內：空調安裝不見管道、線路；室外空調機位安裝有反坎和排水管

29.戶內：門窗臺內高于外窗臺20mm，且放坡15%

30.戶內：設手搖柄，可打開距離遠的窗戶

31.戶內：家用電器安放位置便利

32.戶內：洗衣機安放位置方便

33.衛生間：柜位提高200mm，防腐！

34.衛生間：鏡面背后：置放諸多盥洗用品

35.衛生間：玻璃門三折打開，寬敞！

36.衛生間：馬桶邊的紙盒，嵌入柜中方便、不占地、避淋水

37.衛生間：洗手盆下用存水彎：墻上裝修凹進放物件

38.衛生間：移動式水龍頭，浴缸裸露，事后非常方便！

39.戶內：室內木地板周邊做石材，控制外水入室、避免陽光暴曬！

40.戶內：樓梯水平欄桿下，做好了混凝土反坎，樓梯上作了防水條！

41.欄桿：均使用法蘭取代打膠：高端、大氣！

42.欄桿：鋁合金裝配式

43.樓梯：底部抹灰有滴水線和鷹嘴

44.外部：線條及陽臺下：鷹嘴和滴水線

45.GRC安裝：上面現澆混凝土，可避免開裂、漏水！

46.屋面：頂種植物做防水天溝

47.屋面：煙道避水砂漿、混凝土防水線、金屬網、高于女兒墻

48.屋面：避雷帶+煙道百葉

49.屋面：女兒墻邊泛水做成圓形！

50.屋面：防水應做收口，斜屋面上下設混凝土防水線條！

51.屋面：應做小于3米伸縮縫

52.屋面：排水斗三種模式

53.屋面：套管高于屋面不少于150mm

54.屋面：樓頂和陽臺安裝太陽能，節能環保！

55.屋頂：錨固件為了今后維修的需要

56.屋頂：變形縫高出屋面裝修層300

57.外墻：變形縫突出外墻柱300mm—500mm

58.內墻和地面：變形縫安裝

59.外部：石材幕墻安裝整齊、莊重

60.外墻：裝修做高度≤1.5米伸縮縫

61.外墻：花崗石安裝莊嚴而大氣！

62.外部：玻璃幕墻安裝

63.室內：大堂裝修豪華

64.大堂：信報箱別處心裁

65.消防管：過墻洞口安裝鋼套管

66.外部：房屋周邊的散水留縫規矩

67.外部：遮雨板鋼絲網罩防護汽車打卡處設雨棚

68.外部：室外柱墩均做了石材，利于木材防腐！

69.管井：結構低200mm且有混凝土反坎200mm；出屋面門三個臺階+門檻

70.小區：停車場上下安排合理

71.地下室：車道口的伸縮縫+阻水帶+排水溝+道牙墻

72.地下室：干凈明亮、與地下室做管溝、通風密不可分！

73.非人防地下室：天窗設計天窗：安裝企口梁上不漏水

74.地下室：伸縮縫小于4米間距，柱邊有伸縮縫！

75.地下室：改用控制噪音風機！減噪音、排濕氣！

76.成品：保護電器和櫥柜

77.陽臺：既有垂直地漏，也有側壁地漏！

78.觀測點：制作精細

79.電氣設備房：室內

80.電器設備房：門口

81.供水設施房：安裝墊塊、排水溝、門口防護

82.室外：把直排水改為側排水；或做E式排水

83.屋面：煙囪、女兒墻避雷帶+百葉+避水帶

84.室外：混凝土散水關鍵工法

85.空調：插座安裝在避水上部位置

86.別墅：花架用鋼筋混凝土，雨水多，避免腐朽！

87.別墅：美麗的庭院，三部車的車庫

88.別墅：開敞、明亮、豪華的客廳

89.別墅：寬敞、聚餐的好去處——露臺

90.別墅：游泳池配套地下、樓上游泳池

91.別墅：戶外綠化、雕塑配套做得十分靚麗！

92.小區：院內植物用200mm高塑料片做出分界線！

93.小區：路沿石裝修圓弧形

94.小區：道路火山石路面

95.小區：人行地面同色的管溝蓋板；已加蓋植物雙井蓋

96.小區：園林綠化達標：掛牌種植植物

97.小區：優美環境：雕塑和跌水

98.小區：清潔箱：距離、地面做法

99.小區：兒童樂園和老人活動場地

100.小區：院門口、樓房下、停車場的攝像頭

101.小區：室外木地板：用仿木材料

102.小區：舒心的院落、開心的環境！

黃老師

黃德福老師

房地產建筑工程質量管理實戰專家，40余年房地產與建筑業從業經歷，其中11年中海地產中高管任職經歷。曾任中海監理工程師、樓盤主管、工程經理、質量管理維修負責人、中海地產深圳公司客戶負責人等職。主管中海地產深圳地區建設的25個已售樓盤、近500萬平方米已售建筑的維修工作。在此期間，著實研究維修中的案例、建筑的工法、客戶的服務、維修的成本和維修的管理等工作；在質量管理部和客戶服務部期間，受到中海地產深圳公司總經理的賞識，每月出一期工程質量維修簡報，經總經理批示印發到了公司各主管部門、公司地盤工程師手中；還被評為2002年公司年度最佳工程師獎。

主講課程：

《房地產項目開發全過程管理與標桿企業經驗之借鑒》

《民用建筑工程質量通病防治》

A.《建筑工程構造設計與關鍵工法》；

B.《建筑防水體系培訓》；

C.《開發商房屋入伙期間投訴處理》；

D.《工法和三層會驗實施方案》；

E.《住宅工程質量通病防治》；

F.《建筑維修經典案例》；

G.《建筑安全文明建設》等方面的講座，

H.特別是在《建筑工程構造設計與關鍵工法》、《建筑防水體系培訓》、《開發商房屋入伙投訴處理》、《住宅工程質量通病防治》方面、深受企業歡迎。

3. 每年還為企業做工程咨詢，解決開發企業存在的各種工程質量弊病

A.每年為全國各地數十家開發商，做《現場工程質量考察點評》；

B.工程質量維修考察數家單位，并出具了《維修施工治理方案》的報告；

C.有效的管理各地開發商多個項目的維修工作，如廊坊**別墅地下室返潮治理、重慶**別墅外墻滲漏治理、嘉興**樓盤鋁合金幕墻和門窗滲漏治理、富陽**樓盤樓板結構裂縫治理、湛江**樓盤外門窗滲漏治理等；

D.同時還提出了廣州**地下室、大連**別墅屋面和外墻滲漏、長春**地下室六面漏水、西安**別墅地下室漏水返潮、深圳**辦公樓屋面漏水、**地產商別墅屋面淋水滲漏、武漢**樓盤7年交付的30多棟住宅樓屋面和墻面漏水、邢臺**地下室漏水、成都**別墅地下室返潮等問題，提供《維修施工方案治理》PPT。

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中海、大慶綠城、長春中冶、大連魯能、北京城建、北京首創、北京華夏、偉星地產、浙商地產、綠城、順發恒業、保利、首創、遠洋、天鴻、北京興華、富力、中建地產、金輝、中冶、電建、招商、碧桂園、鼎峰、華發、旭輝、仁恒、金茂、九龍倉、江蘇新城、金地、萊蒙。。。

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