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課程介紹

房地產開發建設為物業管理提供硬件環境，物業管理企業為房地產綜合開發與建設提供后續支持與完善。前者是形成物業，后者是發揮物業的功能作用，雖有區別但有相互聯系，房地產開發項目設計將直接影響到后期物業管理工作的順利開展及工作質量。

物業管理公司在了解了項目性質后，從物業管理和實用的角度并以較為“超前”的意識向房地產開發部門提出建議，以避免在建設期內增減設計，減少不必要的投入，和物業的“現代化”程度以保持物業保值和升值的意義，促進物業的租售。

工程驗收是物業移交工作中的一個重要環講，工程驗收的質量將直接影響發展商的利益。如果在接管驗收時不嚴格，也將給今后的物業管理工作帶來困難和被動。所以物業管理公司介入此項工作，則可以從使用與維護者的角度對物業項目的整體質量做二次把關，保證工程驗收的質量，更切實的將發展商的利益與物業管理公司的利益聯系到一起，最終保障發展商的利益。

“優質的物業樹品牌，達標的管理促銷售。”物業管理工作是銷售工作的堅強后盾，是銷售工作的具體保障。

物業管理公司在入住前期的很大一部分工作是文件的編寫、收集、歸檔。這一工作的質量情況將對客戶入住后的物業管理工作有著深遠的影響。前期管理文件的編寫將決定了今后物業管理工作的管理架構及管理模式的確定。

課程對象

求規范、提升物業管理，打造品牌的房地產企業；

物業公司干部參與，效果為1

地產公司相關部門一把手領導參與，效果至少為2

地產公司總經理、董事長參與，效果收獲至少為4 ！

地產企業營銷策劃人員。

課程大綱

第一講 物業管理前期介入及接管驗收

一、設備咨詢：1、設備是否安全，環保方面是否符合國家規定；

2、設備的功能是否可以滿足物業管理的需要；

3、設備所用的技術是否先進；

4、設備的能耗是否是合理的；

5、設備的質量是否可以得到保證；

6、設備的生產廠商是否可以保證售后服務按物業管理企業 的要求進行；

7、將來設備的維護、升級是否方便并投入較少；

8、設備的安裝是否安全合理，符合國家相關規定及行業規范；

9、所有設備構成的整體系統，是否已涉及到物業管理工作的各個方面，并保證其協調性一致性；

10、對于先進設備的高額投入，是否有利于減少人力成本的投入。

11、設備的選擇與安裝是否有利于講能降耗，或采用其他手段以達此目的。

12、在進入設備安裝期時，物業公司將派工程技術人員參與調試全過程為甲方驗收把關，并收集各種技術資料、圖紙、配品備件、清機工具，利于工程驗收及后期運行

二、公共設施的咨詢

1、公共設施的選擇是否符合客戶生活、工作的需要，并與項目整體功能布局相協調；

2、公共設施的安裝是否可以方便客戶（包括殘疾人）的生活及工作；

3、公共設施的設置是否符合物業管理的要求；

4、公共設施是否有足夠的檔次符合整體環境設計的要求；

5、公共設施是否有足夠的質量保證；

6、公共設施是否有足夠的數量保證和人員疏散

三、功能區域設置劃分的咨詢

1、服務所需區域的功能分類；

2、區域的劃分是否符合服務的需要；

3、區域的劃分是否符合管理的需要；

4、區域劃分后是否符合人力、物力安排最低的原則；

5、區域劃分后是否可將不同性質的區域完全分離開；

6、區域劃分后如某一區域發生問題是否便于分離、控制。

四、公共標識及設置咨詢

1、公共標識的使用是否符合國際規范；

2、公共標識的設計是否符合項目的整體的設計；

3、公共標識的安裝是否符合人們的習慣并醒目；

4、公共標識的設置是否成為有效系統。

第二講工程驗收及物業移交

一、工程驗收的主要素為：

1、向發展商索要設備的使用說明操作手冊、產品合格證、設備安裝圖、設備原理圖、保修合同等技術資料；2、物業公司所需要驗收的資料包括：設備名稱、規格、型號、試驗檢查報告、科目達標指數等、設備運行最低效率與滿負荷運行技術參數與達標指數；

3、協同發展商及施工單位對工程進行驗收，驗收標準見《房屋接管驗收標準》[建標（1991）第69號];物業竣工裝修驗收的標準根據國家規定為 《北京市家庭裝飾工程質量驗收規定》；

4、對不合格項目進行登記，并協助發展商處理；

5、監督施工單位對不合格項目進行整改。

二、工程移交

1、由發展商確定交接工程項目，提交物業管理公司；

2、雙方確定交接標準，確定設備試運行期，并雙方備案；

3、雙方按移交名錄進行交接；

4、對數量、質量、品牌達到標準的設備，物業公司進行簽收，進行設備試運行階段的工作。對數量、質量、品牌達不到標準的設備物業公司將不進行簽收工作，并協助發展商與建設施工單位協調處理，直至設備達到雙方認可的交接標準為止；

5、在設備試運行期間，物業管理公司將嚴格按照設備所提供的技術標準對設備進行滿負荷測試，并將測試運行記錄一式兩份，一份交發展商，一份留物業公司存檔；

6、對設備試運行期間，設備達不到要求的項目，物業管理公司將要求發展商整改到合格為止；

7、設備的驗收移交工作一般在入住前3個月完成，以保證如發生問題有足夠的時間進行整改，而不影響入住工作的進行

三、保安介入

1、看管已移交的設備，保證移交設備不受損壞，做好成品保護工作；

2、負責施工現場的管理工作，負責防火、防盜等工作；

3、負責施工單位的施工秩序管理

四、物業開荒

1、環境質量達到四星級以上酒店的水平；

2、設備間及設備達到國家優秀項目標準；

3、完成進行開業前的最后一次檢查，確保客戶入住的順利進行。

4、如我公司承擔該項目的開荒工作，我公司將在物業管理費以外另行向業主取費，具體費用標準將根據實際情況作出費用預算報業主方審批后執行。

第三講：銷售策劃及物業策劃

一、物業管理工作與銷售工作的配合

1、及時了解銷售策劃工作的主要內容，在有涉及到物業管理內容上及時從物業管理工作上予以配合，保證銷售策劃工作的順利實施；

2、對從事銷售的工作人員進行有關于該項目物業管理的專項培訓，使銷售人員了解項目的整體情況，有重點地將項目的物業及物業管理情況傳達給客戶；

3、了解銷售部門對客戶的成諾“言必利，行必果”，對合理并有益于促進銷售的成諾內容及時納入到管理服務程序，對不能實現的成諾及時提醒銷售部門，取消承諾；

4、了解已出售出租的客戶情況，及時將客戶的情況及客戶檔案歸檔，在客戶尚未入住時已開始服務工作；

5、負責辦理入住的相關手續及收繳相關費用；

6、從物業管理的角度完善入伙程序

第四講 前期資料匯編要點

一、對客戶文件合同的檔案建立

規章制度是物業管理工作的依據和準繩，對客戶和物業管理企業均能起到保護和制約的作用。鑒于目前政府立法具有滯后性，在法律、法規、政策、條例尚未健全的情況下，物業企業則更要通過建立完備、嚴密、科學、合理的規章制度來參與市場競爭，與客戶明確雙方的權利和義務，加強自我保護和自我制約。二、內部管理文件的編寫

先期介入期間，管理公司將根據對該項目的全面了解，有針對性地起草以下文件的內容及目錄。

1、《客戶手冊》

2、《管理公約》

3、《費用收繳協議》

4、《裝修管理協議》

第五講 關于項目財務方面的介紹

一、開辦費用 二、日常管理費用

三、能源費用 四、稅金 五、管理者酬金

第二部分 簡介項目運營物業管理范圍及基本職責

第一講行政管理第二講財務管理

一、管理職責

二、管理范圍

三、管理原則

四、人事培訓管理一、管理原則

二、財務部工作職責

三、財務管理范圍

第三講工程管理 第四講保安管理

一、管理原則

三、部門職責

二、管理范圍

1、日常管理

2、專業管理一、管理原則

二、管理范圍

日常管理和專業管理

治安管理

消防管理

資料檔案管理

第五講客務管理第六講 清潔綠化管理

一、部門職責

二、管理范圍

三、管理原則一、部門職責

二、管理范圍

張老師

張志東老師

曾任中糧凱萊副總經理 ;

住建部 中國房地產研究會 主任專家委員 ;

全國知名實戰商業地產操盤手;

中國房地產策劃師聯誼會 首席培訓專家;

上海復旦大學商業地產研究所研究員;

房地產、物業管理領域客戶服務專家;

清華、北大、復旦、交大等房地產總裁班、MBA\EMBA班特邀教授;

實戰經驗

曾任中糧置業凱萊高管參與《大悅城》城市綜合體運營工作。并參與過、《君隆廣場》、《星耀五洲》《中遠萬和城》等大型項目的顧問工作。從1999年開始從事企業培訓工作，富而又精深的知識結構，形成了張老師深入淺出、間隔變換、疏密相間、融洽統一的授課風格。有上千小時的授課經驗。善于利用成人學習的特點，針對中國學員在工作中的培訓需求設計、實施有效的培訓計劃。他的授課風格獨特，擅長在最短的時間內創建理想的學習環境和氛圍，培養學員自信心，激勵他們有效而獨立地工作。

作為奧運會服務支持單位成員張志東先生為水立方的會務服務提供了專業的指導贏得了美譽。

教育經歷：

2001 -2002：中澳MBA-La-torba大學，主修MBA課程

1986-1989 ：北京藝術設計院，主修工藝雕塑專業

2002-2003 ：國際房地產協會，獲得國際注冊物業管理經理

參與編制出版著作：《房地產策劃師》勞動和社會保障部國家職業資格標準及教材、主講教師

職業生涯：

現為清華大學領導力《房地產總裁班》客座講師

曾任中糧凱萊副總經理

主管大悅城（HOPSCA）中國項目物業運營、城市綜合體

2008年6月-2009年5月：戴德梁行（天津）總物業經理，主管項目星耀五洲城市綜合體；君龍廣場駐場經理。

2007年12月-2008年6月：北京達文中澳有限公司總經理助理

2004年-2007年4月：興達集團東方夏威夷別墅項目、富達購物中心項目管理顧問

2002年3 月-2004年11 月：雨林房地產公司 總經理助理

1999年12 月-2002年2 月：北京萬通鼎安國際公司（中國） ；總裁助理、萬通大廈執行總經理。

主要操盤的項目：

天津星耀五洲 11000畝 綜合業態 旅游休閑高爾夫、酒店、大型商業廣場、別墅等高端樓盤 中糧大悅城系：天津大悅城、上海大悅城、西單大悅城 中遠遠洋國際城 君隆廣場 城市綜合體 （威斯丁酒店、公寓） 富達購物中心、凱博風尚購物廣場 匯豐廣場等大型商業項目

出版作品：

作為《中國房地產策劃師》專家編寫了教材及認證標準。

主講課程：

《房地產客戶心理分析與客戶關系管理》

《招商致勝策略》

《二三線城市商業地產盈利模式》

《購物中心的招商策略及談判》

《購物中心服務品質提升》

《購物中心管理經營管理實務》

《購物中心精細化管理實操》

《商業地產（城市綜合體）項目定位與推廣及招商策略》

《商業地產定位規劃、招商策略與租務管理》，

《商業地產項目策劃與招商運營》

《商業地產運營全價值鏈模式》

《商業地產 中心開業前，開業后的運營管理》

主要服務的客戶：

保利、國貿、中遠、神化集團、中國鋼鐵科技集團、凱萊、中糧、首鋼、萬科物業、仲量聯行、戴德梁行、達文中澳、奧運水立方、星耀集團、興達集團、香港新世界《武漢》物業公司、萬通鼎安國際物業、方城物業、中關村玉淵潭商務科技園區等多家知名企業提供技術支持。

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