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【課程背景】

土地增值稅我國(guó)現(xiàn)行稅種最復(fù)雜、最有爭(zhēng)議的稅種，因其稅負(fù)高、計(jì)算復(fù)雜，地方政策口徑差異大，稅企爭(zhēng)議頻發(fā)，故被戲稱為“土地爭(zhēng)執(zhí)稅”，不僅讓廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員無所適從，而且也讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)了額外的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

隨著“金稅四期”的即將上線以“數(shù)電票”的迅速推行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算面臨的難度和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，稅務(wù)機(jī)關(guān)不僅強(qiáng)化了數(shù)據(jù)采集與數(shù)據(jù)分析，而且紛紛上馬清算軟件，征管與稽查力度可謂空前。因此在當(dāng)前形勢(shì)下，做好土地增值稅清算的合規(guī)合理也就成了廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的工作，而如何更好的開展籌劃，也是廣大財(cái)務(wù)人員必須練就的基本功。

本課程以最新的財(cái)稅政策為依據(jù)，通過對(duì)現(xiàn)實(shí)案例的剖析挖掘土地增值稅清算的難點(diǎn)、疑點(diǎn)，探尋數(shù)智化時(shí)代背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效規(guī)避土地增值稅清算及其稽查風(fēng)險(xiǎn)的最佳路徑，確保房地產(chǎn)企業(yè)在不違反稅收法律法規(guī)的前提條件下，實(shí)施土地增值稅清算管理效益的最大化！

【課程收益】

1．知曉數(shù)電發(fā)票與金稅四期等財(cái)稅征管新形勢(shì)對(duì)土地增值稅征管及清算的影響；

2．把握土地增值稅征稅對(duì)象與課稅范圍的疑點(diǎn)、難點(diǎn)問題，更精準(zhǔn)理解土地增值稅；

3．理解土地增值稅清算單位的內(nèi)涵，正確把握清算的時(shí)間，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)；

4．重溫土地增值稅上房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)與計(jì)量規(guī)則，發(fā)現(xiàn)其中的利益平衡點(diǎn)；

5．挖掘土地增值稅成本費(fèi)用的扣除技巧，在不違法的框架下有效實(shí)施籌劃；

6．掌握土地增值稅優(yōu)惠及其運(yùn)用，理解其本質(zhì)，不至于發(fā)生籌劃差錯(cuò)；

7．全面提升土地增值稅清算的稅收管理水平，有效化解房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

【授課風(fēng)格】

采用公式思維加圖示演繹的方法，將案例、模型、工具和知識(shí)點(diǎn)結(jié)合，通過大量的互動(dòng)、研討，學(xué)研融合，以提升認(rèn)知高度，增強(qiáng)學(xué)以致用的能力。

【課程對(duì)象】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的執(zhí)行總監(jiān)、項(xiàng)目總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅收總監(jiān)，項(xiàng)目主管、財(cái)務(wù)主管、稅收主管，項(xiàng)目經(jīng)理、稅收經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理，企業(yè)合同、法務(wù)人員，企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和其他財(cái)稅人員，企業(yè)其他管理人員等

【課程大綱】

一、金稅四期對(duì)土地增值稅征管與清算的影響

1.“數(shù)電票”規(guī)范了土地增值稅扣除票據(jù)憑證

案例：某地產(chǎn)國(guó)企發(fā)票備注欄填寫不全被調(diào)增436萬元并被罰款

2.“數(shù)電票”讓土地增值稅征管實(shí)現(xiàn)全過程監(jiān)控

思考：“數(shù)電票”時(shí)代房開企業(yè)還能拖延土地增值稅清算嗎？

3.金稅四期讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)稅數(shù)據(jù)無隱私

分析：“確認(rèn)式申報(bào)”下土地增值稅清算還有操作空間？

4.信息共享讓土地增值稅扣除項(xiàng)目數(shù)據(jù)更真實(shí)

分析：地方政策密集出臺(tái)背后的土地增值稅大數(shù)據(jù)分析與運(yùn)用

二、土地增值稅征稅范圍重點(diǎn)疑難問題辨析

1.單純轉(zhuǎn)讓無土地使用權(quán)房產(chǎn)的土地增值稅征與不征

分析：總局文件、答復(fù)矛盾VS地方性政策補(bǔ)充與操作

2.轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的永久使用權(quán)與土地增值稅征管辨析

比較：增值稅與土地增值稅在該類業(yè)務(wù)政策上的差異

案例：“以租代售”規(guī)避土地增值稅籌劃讓房企得不償失！

3.股權(quán)轉(zhuǎn)讓構(gòu)成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？要繳土地增值稅？

案例：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司100%股權(quán)竟然構(gòu)成刑事犯罪！

案例：以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的籌劃成敗得失分析

4.房開企業(yè)能否適用企業(yè)重組土地增值稅免稅優(yōu)惠

案例：免費(fèi)的往往是最貴的--免稅籌劃失敗案例解析

三、土地增值稅清算條件與對(duì)象重點(diǎn)疑難點(diǎn)處置

1.土地增值稅清算條件的把握與理解

（1）應(yīng)當(dāng)清算與可以清算的區(qū)別

（2）滾動(dòng)開發(fā)時(shí)清算時(shí)點(diǎn)的把握

（3）竣工、已售、自用、出租的理解

（4）取得預(yù)售許可證滿三年的理解與界定

（5）“85%比例”及其相關(guān)規(guī)定的理解

案例：房開企業(yè)未按規(guī)定進(jìn)行清算，被核定補(bǔ)稅超一億

思考：開發(fā)房產(chǎn)30%實(shí)現(xiàn)銷售70%對(duì)外出租是否需要進(jìn)行清算？

2.拒不辦理土地增值稅清算會(huì)有什么后果？

案例：房企拒不辦理清算、虛增成本被定性偷稅，補(bǔ)稅罰款2.4億

3.土地增值稅的清算單位與對(duì)象

（1）土地增值稅清算單位的確定

（2）清算單位與成本對(duì)象的關(guān)系

（3）兩分法、三分法的政策依據(jù)

（4）普通住宅與非普通住宅的區(qū)分

案例：同一棟樓的普通住宅與非普通住宅也不能合并清算

案例：會(huì)計(jì)上已分期核算的項(xiàng)目合并進(jìn)行土地增值稅清算被補(bǔ)稅超千萬

四、土地增值稅清算收入確認(rèn)重點(diǎn)疑難點(diǎn)應(yīng)對(duì)

1.房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)與計(jì)量

（1）清算時(shí)，預(yù)售款的土地增值稅處理

（2）清算時(shí)訂金、定金、違約金的處理

（3）分期收款銷售房產(chǎn)時(shí)收入的確認(rèn)

（4）按揭貸款銷售房產(chǎn)清算收入的計(jì)量

（5）清算時(shí)，銷售折扣、折讓的處理

（6）轉(zhuǎn)讓地下車位永久使用權(quán)與清算收入確認(rèn)

（7）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低時(shí)是否要進(jìn)行調(diào)整？

（8）商品房面積與實(shí)測(cè)面積不一致時(shí)如何確認(rèn)收入？

（9）一般計(jì)稅項(xiàng)目因“土地”而少繳的銷項(xiàng)是增收入還是減成本？

案例：未及時(shí)確認(rèn)項(xiàng)目銷售收入，補(bǔ)繳土地增值稅款605萬元

案例：轉(zhuǎn)讓價(jià)格偏低無正當(dāng)理由，追繳稅費(fèi)逾八千萬

案例：稅務(wù)機(jī)關(guān)以價(jià)格明顯偏低補(bǔ)稅被判顯屬錯(cuò)誤案例解析

案例：增值稅一般計(jì)稅項(xiàng)目下土地增值稅收入合規(guī)確認(rèn)計(jì)算及過程解析

2.視同銷售收入的確認(rèn)與計(jì)量

（1）土地增值稅視同銷售業(yè)務(wù)的判定

（2）視同銷售條件業(yè)務(wù)下清算收入的確認(rèn)

（3）土地增值稅與企業(yè)所得稅視同銷售的區(qū)別

案例：以房產(chǎn)對(duì)外投資的，不能以投資協(xié)議價(jià)確認(rèn)清算收入！

3.代收費(fèi)用及價(jià)外收費(fèi)的土地增值稅政策

五、土地增值稅扣除項(xiàng)目重點(diǎn)疑難問題處置

1.土地取得成本及其扣除

（1）為取得土地而發(fā)生的傭金、經(jīng)紀(jì)費(fèi)用不屬于土地價(jià)款

（2）為取得土地而繳納的印花稅可（應(yīng)）確認(rèn)為土地價(jià)款

案例：母公司競(jìng)拍子公司開發(fā)，資源部門不配合修改合同與票據(jù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)處置

案例：為拿地而發(fā)生的紅線外費(fèi)用以及其他紅線外費(fèi)用能否在清算時(shí)扣除？

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本及其扣除

（1）未取得發(fā)票的開發(fā)成不能計(jì)算操作

（2）備注欄不符合要求的發(fā)票成本不能扣除

（3）稅局憑什么判斷地產(chǎn)企業(yè)建安成本的合理與否？

（4）遷安置費(fèi)用在土地增值稅上有什么特殊處理要求？

案例：地下車位、車庫(kù)在土地增值稅清算中處置與應(yīng)對(duì)

案例：購(gòu)入爛尾樓項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)的，土地增值稅及其加計(jì)扣除政策適用

案例：售樓部的對(duì)應(yīng)費(fèi)用在土地增值稅清算中的處置與規(guī)劃

案例：裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？又能否加計(jì)扣除？

案例：綠化支出的增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅的綜合處置與應(yīng)對(duì)

分析：總局有關(guān)開發(fā)過程中繳納的土地使用稅計(jì)入開發(fā)費(fèi)用的解答辨析

案例：房企虛開發(fā)票虛列成本偷逃國(guó)家稅款達(dá)上億元

案例：虛開發(fā)票增加建安成本，地產(chǎn)公司多人被判刑

3.期間費(fèi)用及其扣除

4.舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅怎么計(jì)算？

（1）舊房判定的標(biāo)準(zhǔn)及適用

（2）舊房無成本，也無發(fā)票時(shí)的土地增值稅處理

（3）有購(gòu)房發(fā)票，那么轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)土地增值稅的處理

（4）舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)土地價(jià)款不能進(jìn)行評(píng)估

案例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)土地增值稅的計(jì)算解析

案例：取得土地有合法票據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)成本大多無票時(shí)該如何規(guī)避土地增值稅？

5.稅金及其扣除

（1）企業(yè)繳納的建筑安裝合同印花稅不單獨(dú)扣除

（2）“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”應(yīng)包含地方教育費(fèi)附加

6.加計(jì)扣除

案例：購(gòu)買開發(fā)項(xiàng)目后將原建造物拆除的，是否適用加計(jì)扣除政策？

六、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的土地增值稅處理專題

1.非法（超標(biāo)準(zhǔn)）拆遷費(fèi)用能否在土地增值清算時(shí)扣除？

2.委托拆遷中的代理費(fèi)用能否在土地增值清算時(shí)扣除？

3.還建房是按照簽訂拆遷合同時(shí)價(jià)格還是按還房時(shí)的價(jià)格作收入？

4.各類補(bǔ)差款是沖減補(bǔ)償費(fèi)用還是確認(rèn)土地增值稅收入？

案例：舊料頂?shù)植疬w費(fèi)用時(shí)的土地增值稅最正確的處置方式

案例：本企業(yè)A項(xiàng)目拆遷B項(xiàng)目房產(chǎn)安置時(shí)的土地增值稅清算操作

案例：本企業(yè)拆遷，外購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行安置時(shí)的土地增值稅清算操作

胡老師

法律碩士、注冊(cè)稅務(wù)師、經(jīng)濟(jì)師，從事稅收工作超過三十年，具有豐富的稅務(wù)稽查、稅收政策解讀、疑難問題辨析、稅企爭(zhēng)議協(xié)調(diào)、稅收籌劃與反籌劃實(shí)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)。先后在《財(cái)政研究》《經(jīng)濟(jì)研究參考》《經(jīng)濟(jì)學(xué)消息報(bào)》《涉外稅務(wù)》《經(jīng)濟(jì)法論叢》《財(cái)會(huì)通訊》《財(cái)會(huì)研究》《財(cái)會(huì)月刊》《稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)》等中文核心報(bào)刊發(fā)表財(cái)會(huì)、稅收、法律以及企業(yè)管理等論文百余篇，發(fā)表納稅籌劃、反避稅分析等實(shí)務(wù)類文章超過六百篇，有近二十篇文章被中國(guó)人民大學(xué)報(bào)刊復(fù)印資料全文轉(zhuǎn)載；出版有《新納稅申報(bào)表填報(bào)》《個(gè)人所得稅法解讀》《企業(yè)所得稅匯算清繳手冊(cè)》《納稅評(píng)估實(shí)務(wù)與模型案例分析（地稅版）》《別人家的納稅籌劃思路與方案您能用嗎》等論著，在業(yè)界享有“財(cái)稅百事通”、“稅法活字典”等稱號(hào)。先后在北京、上海、深圳、廣州、南京等100多個(gè)城市舉辦過講座與培訓(xùn)。其授課特點(diǎn)是，總能將法律邏輯與會(huì)計(jì)嚴(yán)謹(jǐn)融為一體，實(shí)現(xiàn)豐滿理論與骨感實(shí)操的和諧統(tǒng)一，睿智中飽含幽默，調(diào)侃中盡顯專業(yè)。

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在線報(bào)名：2023金稅四期下土地增值稅清算及稅款計(jì)繳中重點(diǎn)疑難問題處置與稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)(上海)

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