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‖專題背景‖

?2015年兩會政府工作報告，針對房地產、建安行業是否實行“營改增”，李克強總理用“力爭全面完成”、財政部長樓繼偉用“反正今年得出來”字眼做出注釋，而據消息靈通人士透露的最新消息，剩余的房地產、建安、金融和生活服務業等四大行業的營改增政策將于10月份出爐，將在2016年1月份正式實施，現在正是稅制稅率的設計，各方力量激烈博弈、糾結之時。一旦將房地產與建安企業納入“營改增”試點范圍，房地產與建安企業將面臨稅負進一步加重、企業的賬務處理難度增加、發票風險進一步加大等諸多風險。因此，專家認為，正確應對“營改增”帶來的風險，盡早制定完善應對策略，對房地產和建安企業而言意義重大。

?本課程根據現行增值稅征稅的基本原理，對房地產、建安行業“營改增”后開發各環節關鍵業務的實務操作以及可能面臨的增值稅進項抵扣風險，有針對性提出相應的防控建議或方案，并對企業在“營改增”之前應做準備事項，以便使企業的利益最大化提出相應的建議。通過專業的政策分析和實例講解，重點揭示房地產、建安行業在項目開發中關鍵經濟事項的營改增后可能面臨的涉稅風險，用最短的時間，讓我們房地產、建安企業財務人員掌握項目開發建設過程中營改增的疑難問題，全面控制其中的風險，并有效開展納稅籌劃，為企業爭取最大化利益！

?同時，本課程還針對房地產業增值稅會計及成本核算的核心問題進行講解，并對日常中的疑難問題詳細解惑，幫助企業正確協調會計和稅收的差異，掌握開發成本核算技巧，規避和防范財務、稅收風險。

‖培訓對象‖

各房地產企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖主講內容‖

專題一：營改增業務專項

1．增值稅暫行條例的解析：包括增值稅納稅義務人，納稅地點，稅率，增值稅的計稅依據，增值稅的稅收優惠，申報期

2．增值稅暫行條例實施細則解析：包括增值稅相關文件

3．增值稅進項稅額的抵扣相關規定，及如何確定進項額

（不準抵扣的進項稅額主要原因）

4．增值稅發票超期未認證、認證未申報、留抵稅額抵欠稅處理方法

5．增值稅滯留票產生原因及解決方案

6．甲供材料會計與稅款承擔問題

7．增值稅不同稅率業務界定，混合銷售、兼營業務、混業經營處理

8．如何利用一般納稅人和小規模納稅人

專題二：房地產開發企業改組改制新規會計處理及稅收分析

1．財稅【2009】59號

2．總局2015年48號公告

3．財稅【2014】109號

4．總局2015年第40號公告

5．財稅【2014】116號

6．總局2015年33號公告

專題三：房地產開發企業成本核算的會計處理及涉稅問題解析

一、成本核算對象怎樣設計最好？

1．成本核算對象的確定應遵循哪些原則？

2．開發產品成本與計稅成本的差異怎么協調使風險最小？

3．成本核算的規范程序有哪些？

4．成本核算與土地增值稅、企業所得稅的關系

⑴ 房地產企業確定成本對象應遵循那些原則

⑵ 開發產品計稅成本支出包括哪些內容

⑶ 房地產企業不同項目之間發生的共同成本應采取哪些方法分攤

（含特殊業務成本）？

⑷ 采取“以房換地”交易方式取得土地使用權的，土地成本如何確定？

⑸ 企業建造的地下停車場庫的成本如何處理？

⑹ 已銷開發產品的計稅成本如何計算？

⑺ 開發產品成本中的哪些費用可以預提？具體預提標準如何掌握？

⑻ 企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應取得但未取得合法憑據的如何處理？

二、成本核算實務中的部分疑難解析

1．取得什么樣的憑證才能在稅前扣除？合法的扣稅憑證包括哪些？

2．善意取得了虛jia fa piao怎么處理才能規避風險？

3．怎樣確認計稅成本終止日最有利？

4．質保金怎樣處理有利？

三、成本費用的歸集與分配技巧解析

1．成本費用的歸集與分配技巧性問題解析

2．應該怎樣合理劃分、設置開發項目成本核算科目？

3．各項成本費用歸集的會計處理技巧

4．成本費用合理分配方法總匯

5．預提費用怎樣在稅前扣除？

四、成本核算熱點問題處理技巧

1．地下（人防）車庫應該怎么處理？

2．甲供材應該如何處理？

3．實物回遷怎樣進行成本核算和稅務處理？

4．臨時設施的會計和稅務處理

五、代建工程應該怎樣核算和防范稅收風險？

專題四：收入核算的涉稅問題及處理方法

一、主營業務收入

1．營業稅收入

2．土地增值稅收入

3．企業所得稅

⑴ 完工開發產品銷售收入由哪些內容組成

⑵ 不同銷售方式下開發產品銷售收入應該如何確認

⑶ 銷售折扣、折讓與銷貨退回的處理

⑷ 買一贈一銷售的處理（依據：國稅函[2008]875號）

⑸ 合作開發房地產，分配給對方的房屋如何確認收入

二、視同銷售收入如何進行賬務與稅收處理

三、其他業務收入

1．房地產企業房屋租金收入如何入賬（含預租收入）

2．房地產企業收取的違約金收入應分別在哪些情況進行不同處理

專題五：“營改增”后，增值稅的會計處理及納稅檢查

李老師

李老師：著名稅務策劃專家，中國注冊稅務師、注冊會計師；東北大學經濟學博士，工程學碩士，某省稅務稽查官員，國家稅務總局講師團成員，國家稅務總局稽查人才庫、所得稅人才庫優秀人才，“營改增”小組成員，揚州稅務專修學院客座教授，注冊會計師考試命題人之一，金旭紅教育咨詢有限公司首席稅務咨詢師，眾多大型房地產企業納稅顧問。多次代表國家稅務總局查辦各類案件，具有良好的稅收法律素養：多次主持稅務聽證案件，三次代表稅務機關應訴并勝訴。知曉企業稽查后法律救濟措施的運用。擅長講授注冊會計師考前培訓,房地產開發，建筑施工企業財稅培訓，稅收政策解析，稅法與會計差異分析等課程。其授課以實用性著稱，授課態度求真務實、案例源于實戰、翔實精巧，并因此受到參加培訓的財稅學員一致好評。

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