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課程介紹

隨著近兩年經(jīng)濟環(huán)境和行業(yè)形勢的發(fā)展，大灣區(qū)城市更新已經(jīng)逐步進入新 的階段，各地城市更新政策紅利也已逐步消失，參與城市更新的房企只能向管 理要效益，精細(xì)化運營將成為大灣區(qū)城市更新的主流方向。拆遷工作是城市更 新工作重中之中，也是難度最大的一環(huán)，始終貫穿于整個城市更新全流程。從 前期的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查，到過程中拆補方案的設(shè)計編制、宣傳、表決，再到后期 拆遷安置補償?shù)暮灱s、房屋的移交以及拆除，每一個環(huán)節(jié)的進度都直接影響到 整個城市更新項目的順利推進。若是拆遷工作推進緩慢，出現(xiàn)問題，會導(dǎo)致項 目整體改造周期延長，融資成本超出預(yù)期，對二級開發(fā)經(jīng)濟收益會有直接的負(fù) 面影響；拆補方案的補償標(biāo)準(zhǔn)直接影響項目改造總成本認(rèn)定，關(guān)系到項目和企 業(yè)未來的前途命運。

因此，面對日益嚴(yán)峻的經(jīng)濟環(huán)境和監(jiān)管日漸嚴(yán)厲細(xì)致的政策環(huán)境，面對法 律意識、政策意識日漸增強的拆遷權(quán)利人，如何制定和優(yōu)化拆賠方案，準(zhǔn)確無 誤地規(guī)避搬遷補償風(fēng)險和高效處理拆遷過程中的突發(fā)事件，是城市更新企業(yè)高 管及拆遷專業(yè)人員應(yīng)知應(yīng)會的必修課。

培訓(xùn)對象

1、項目業(yè)主：村集體經(jīng)濟組織、工廠業(yè)主、私人物業(yè)業(yè)主；

2、開發(fā)企業(yè)：董事長、總裁、副總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理及中高管；

3、金融機構(gòu)：董事長、總裁、副總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理及中高管；

4、相關(guān)機構(gòu)：房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)研究與咨詢顧問專業(yè)機構(gòu)的高級管理人員；

5、高端圈層：準(zhǔn)備進軍城市更新領(lǐng)域的企業(yè)家、投資人。

課程收益

1、了解大灣區(qū)各主要城市拆遷補償特征和基本政策，熟練掌握深圳各類型項目 拆賠異同和集體資產(chǎn)補償標(biāo)準(zhǔn)；

2、熟練掌握城市更新項目拆賠前期調(diào)研主要技能與拆遷數(shù)據(jù)分析管理方法；

3、熟練掌握非集體資產(chǎn)項目拆遷方案制定的基本流程與核心要點；

4、深入學(xué)習(xí)拆遷項目二次摸底、補償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷方案制定原則與方法；

5、熟練掌握集體資產(chǎn)項目合作分成方案制定的原則與方法，熟悉調(diào)研、談判、 交易基本方法，學(xué)習(xí)相關(guān)案例；

6、深入學(xué)習(xí)補償方案的彈性設(shè)計和回遷管理規(guī)則與實施策略，掌握釘子戶預(yù)防 與處理策略及拆賠風(fēng)險、突發(fā)事件和職務(wù)犯罪防控。

課程大綱

第一部分 大灣區(qū)拆賠市場情況分析

一、大灣區(qū)不同城市、區(qū)位拆賠方案的特征

1、大灣區(qū)各主要城市更新的形勢，背景介紹；

2、大灣區(qū)各主要城市拆遷補償方案對比和總結(jié)及各城市補償方案的同與不 同，探討不同補償形成的政策與歷史前景；

3、深圳各區(qū)拆遷補償?shù)牟町惙治觯ㄟ^案例對比原特區(qū)內(nèi)外各區(qū)補償方案 的差異。

二、深圳不同項目類型的拆賠方案比較

1、城中村更新項目、老舊住宅更新項目、工改項目拆遷補償方案的比較；

2、土地整備利益統(tǒng)籌項目與城市更新項目拆遷補償方案的比較。

三、深圳集體資產(chǎn)在各類項目中的補償或分成

1、土地整備利益統(tǒng)籌項目；

2、更新項目；

3、返還地與非農(nóng)指標(biāo)等補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)與各區(qū)差異。

第二部分 項目拆賠之現(xiàn)狀數(shù)據(jù)收集

一、前期調(diào)研

1、業(yè)主調(diào)研

業(yè)主本人基本情況（姓名、職業(yè)情況、聯(lián)系電話、經(jīng)濟狀況、家庭成員）

業(yè)主社會關(guān)系調(diào)研（家族關(guān)系、主要社會關(guān)系、主要及其他收入來源、業(yè) 余愛好及日常軌跡等）

業(yè)主及租戶對拆遷的心態(tài)了解

2、物業(yè)及附屬物核查

永久性建筑物

非永久性建筑及附屬物、青苗核查

宅基地、空地權(quán)屬了解

核實各類建筑出租情況

了解拆遷范圍內(nèi)商品房的抵押情況及綠本褐本交易情況

3、周邊項目情況調(diào)研

周邊項目進展

周邊項目補償情況

二、拆遷數(shù)據(jù)庫建立及拆遷談判前日常管理

1、建立業(yè)主情況及物業(yè)數(shù)據(jù)庫并每日更新

2、業(yè)主感情培養(yǎng)及拆遷范圍巡查（嚴(yán)防改擴建）

第三部分 項目拆遷方案制定（非集體資產(chǎn)物業(yè)）

一、二次摸底

1、周邊項目補償?shù)墓緲?biāo)準(zhǔn)與最高補償摸底

2、業(yè)主期望摸底

3、項目規(guī)劃指標(biāo)與補償總量的對照分析

二、補償標(biāo)準(zhǔn)制定

1、制訂補償標(biāo)準(zhǔn)草案

2、放風(fēng)試探了解業(yè)主反應(yīng)

3、主管部門的態(tài)度試探

三、拆遷方案制訂

1、補償方案確定

2、拆遷工作計劃

3、宣傳方案

四、實操案例分享

1、成功案例

2、不成功案例

第四部分 項目合作分成方案制定（針對集體資產(chǎn)）

一、市場調(diào)研

1、了解周邊項目對集體物業(yè)、非農(nóng)指標(biāo)等集體資產(chǎn)的分成和補償情況。

2、了解村管理班子、股東代表及家族大佬對集體資產(chǎn)處理的想法。

3、個人需求與集體資產(chǎn)的關(guān)系簡析

二、分成或補償?shù)某醪秸勁?

1、擬定集體資產(chǎn)的分析或補償方案

2、與村管理班子初步溝通

3、調(diào)整方案并達(dá)成一致

三、四會及集資交易平臺

1、四會準(zhǔn)備

2、四會的溝通與宣傳，反對派的思想工作。

3、交易平臺與交易準(zhǔn)入條件設(shè)置

第五部分 拆賠方案設(shè)計的深化研究（拆賠方案的設(shè)計需要綜合考慮 項目的特殊性、企業(yè)目標(biāo)、拆遷談判啟動的時間與拆遷的時段、項目 的規(guī)劃指標(biāo)、業(yè)主心態(tài)、各類物業(yè)的狀況與法律手續(xù)等各種因素。）

一、補償方案的彈性設(shè)計

1、彈性設(shè)計的重要性

2、彈性設(shè)計的幅度及管理

二、釘子戶的預(yù)防與處理

1、釘子戶的發(fā)現(xiàn)與預(yù)防

2、拆遷中期的釘子戶軟化

3、拆遷后期的釘子戶處理

三、有證物業(yè)及國有土地上無證物業(yè)拆賠的風(fēng)險處理

1、綠本、褐本發(fā)生交易的處理

2、國有土地上無證物業(yè)的處理

3、產(chǎn)權(quán)證注銷的誤區(qū)與風(fēng)險

四、拆遷階段突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案

1、安全事故的應(yīng)急管理

2、公共影響的應(yīng)急管理

3、強制拆除的應(yīng)急管理

五、拆遷階段員工職務(wù)犯罪防范

1、法律引導(dǎo)

2、防范手段

3、發(fā)生員工職務(wù)犯罪后的掃尾

六、回遷管理實施策略

1、回遷選房規(guī)則

2、補償協(xié)議對戶型選擇的影響

3、回遷面積與戶型選擇的引導(dǎo)

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