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課程背景

?在中國經濟增速放緩、調結構促轉型大背景下，地產航母這艘巨輪駛向何方備受關注，興衰榮辱未知前景下卻依然承載著稅務機關的強力關注，在2013年國家稅務總局稽查局部署全國稽查工作時，

地產業及其關聯的建筑企業又繼續成為稽查指導性項目。名為指導，實則處于稅務局聚光燈下的地產企業幾乎再次成為必查項目，而地產業稅收政策的紛繁復雜、波譎云詭與稅務機關千姿百態、身段各

異的征管查手段使房地產業面臨的稅收風險產生了倍增效應，未雨綢繆總強過亡羊補牢，學習理解掌握房地產業稅法政策中潛藏的風險，其重要性何遑多言？

特邀全國稅務系統人氣王王越老師為您帶來兩天具有多項獨家最新研究成果的房地產稅務精品課程，王老師的課程輕松愉快，回味無窮，來了您就不想走，聽了您還想

再聽，來吧朋友，機會難得，一起和王老師度過愉快的兩天!!!

培訓對象

各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務、會計事務所等人員。

主講內容

第一節：房地產業稅收前景分析

1、外資抽逃，刺破中國地產泡沫？通貨緊縮背景下的房地產業是否會重演日本經濟

停滯十年。

2、房地產價格由供需決定抑或預期決定？勿忘馬爾薩斯定律，低利率導致的流動性

陷阱演變成的金融危機。

3、房地產業營改增的未來，現在需要做什么準備？建筑業納稅歸屬地何去何從？

4、房地產增值稅與房地產土地增值稅兩虎共存？還是一山不容二虎。

5、物業稅對現行歷史成本計稅原則的翻天覆地。

第二節：拿地階段需要知道什么？

1、城鎮土地使用稅圈起圍墻交不交稅？截止交稅時點是以合同為準還是以開票為準？

能否計入土地增值稅的開發成本？

2、收回集體土地的耕地占用稅納稅人是土地收儲公司還是房地產企業，為什么羊毛要

出在羊身上。

3、劃撥土地與受讓土地的契稅，產權安置與貨幣安置的契稅、市政公用基礎設施配

套費、產權調換房為何要計入契稅計稅依據？

4、一條道走到底：地產業印花稅流程全解析，印花稅不重征原理、列舉式征稅原理、代扣代繳與委托代征原理、法人與合同原理等。

5、和政府打交道-蜀道難，難于上青天，土地出讓補償款的處理，政府與房地產企業

銷售分成的處理，以路補地的處理，BT與BOT的會計稅收處理等。

第三節：開發階段需要知道什么？

1、企業所得稅匯算清繳和土地增值稅項目清算比較分析，按年計算與按項目預繳清算。

2、開發成本核算對象與開發項目清算的扯不斷理還亂；為什么企稅開發單位成本不等同于土地增值稅項目單位成本，土地增值稅清算中要注意什么？

3、分田地分房產的合作建房；合作建房土地增值稅的遞延納稅，合作建房營業稅、

契稅、企業所得稅的處理。

4、合作開發萬花筒---購地開發、投地開發、借款開發、項目合作開發、預售款開發、借款抵租金式開發等等。

5、前期工程費、基礎設施費的主要內容與稅收處理。

6、建筑安裝工程費的大包、自產貨物并提供勞務、制造與安裝的區別、甲供材與甲供設備的處理、裝修費與改建的聯系、企稅唯發票論與土地增值稅的核定扣除成本法。

7、配套設施費是神馬？會所與地下車庫的百世糾結；地下用地出讓金制度的出臺與產權的糾葛，分期清算中的配套設施費如何處理？預提配套設施費稅前扣除的地方土政策。

8、開發間接費用為什么沒有社會保險費和住房公積金？中國會計制度與會計準則嬗變的背后，如何合理利用開發間接費用節稅？各種營銷設施的會計與稅務處理。

9、利息同期同類貸款利率如何理解？私募融資費用如何處理？關聯方利息調整的原理與應用，無償借款的營業稅之辨，利息與股息的混淆避稅，土地增值稅開發間接費用與財務費用的利息聯系與區別。

10、支付涉外勞務或特許權的企業所得稅與流轉稅處理，境內境外劃分的原則、含稅與

不含稅的計算與處理。

第四節：銷售階段需要知道什么？

1、土地增值稅清算對象的正確理解，按項目清算、按類別清算、按分期清算，48號文件隱含的大道至簡原則的理解。

2、土地增值稅清算過程中稅局與企業的楚河漢界，通知清算與必須清算的幾個時間關鍵節點，清算的責任歸屬判別，清算滯納金的征繳關鍵節點。

3、傭金與手續費的定義，企業所得稅關注節點，如何合理利用傭金及手續費節稅。

4、業務招待費是送，業務宣傳費是看；送和看之中的個人所得稅、增值稅之辨。

5、違約金是否征收個稅，員工或股東開頭的發票是否視同個人所得，負擔員工個稅的正確會計與稅收處理，正確理解收付實現制與明碼標價制的個人所得稅理念。

6、代收費用營業稅、土地增值稅、企業所得稅的處理與籌劃，勿因小而失大，懂得舍與得的關系。

7、納稅義務發生時間與開票的糾葛；滯后開票的納稅影響點，網絡開票與電子發票介紹；丟失、損毀發票怎么辦？真發票假業務、真發票真業務、假發票假業務、假發票真業務的稅收處理處罰。

8、預收款與預收帳款是一個人還是同胞兄弟；其引發的營業稅與企業所得稅之爭。

9、預計毛利率與實際毛利率的企業所得稅處理，期間費用與預交、清算土地增值稅、營業稅及附加如何扣除。

10、關聯方納稅與核定征收并非同根生。為什么核定征收不予罰款，為什么關聯調整要收利息？為什么查帳征收與核定征收勢不兩立。

11、地產企業的幾個特殊稅務處理方式，債務重組、股權收購、資產收購、企業合并與企業分立、境外上市等。

第五節：面對稅務稽查怎么辦？

1、走進稽查才能應對稽查，帶你學習稽查的憲法稅務稽查工作規程。

2、你是如何有幸被選中為稽查對象的；機器選案、人工選案、人機結合選案的背后。

3、和稽查人員相處點金術；如何應對稅務檢查，如何提供證據，如何與稽查人員相處。

4、稅務申訴書教你如何學習中國文學；先禮后兵、藏鋒露拙。

5、如何申請稅務救濟，稅務行政處罰聽證、稅務行政復議、稅務行政訴訟關鍵節點，

稅務事項告知書的合理利用，放點血與放光血。

6、讓你看幾個案例，你覺得稅務做的對嗎？

第六節:專家現場開放時間，解答學員疑難問題。

王老師

高級經濟師、注冊稅務師，王老師先后就職海南、遼寧大連、江蘇等地區稅務局，現供職于某省地方稅務局政策法規處，歷經征收、

管理、稅政、稽查、法規崗位，稅局業務各崗位的歷練和其飄泊稅海的經歷及其多年的寬博學習形成了其財稅授課的獨特風格，即案例為主，完全實戰，通俗易懂，深入淺出，方法獨到，詼諧風趣，寓

意深遠，耐人尋味；在幾百場公開培訓、企業內訓中深受各階層納稅人的好評，特別是能夠以稅收立法原理出發來推導解釋稅收政策，使人明其理而熟其用，同時因地制宜的詳細介紹地方政策使講解更加接地氣。

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