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課程背景

你只關注增值稅專用發票嗎？其實，和你想的不一樣，2017-2018年增值稅的普通發票是重中之重。

你也認為土地增值稅會取消嗎？別逗了！土地增值稅正式列入立法進程！

你還在等“專管員”為你服務嗎？是稅務局為你服務！你的“專管員”已變成了風險推送的落實人！

你還在將各項數據“應付”性的填報嗎？“金稅三期”會為你提出無數個為什么？

為切實解決房地產企業的涉稅疑難問題，消除未知稅收風險，有效配合營改增工作的進展，本次課程“私人定制”、量身打造“國地稅合并背景下的房地產開發企業涉稅風險識別與應對政策精講”，以房地產企業增值稅、企業所得稅、土地增值稅三大稅種為經，以多角度破解稅收疑難問題為緯，“全方位”、“立體式”解讀營改增以來財稅人員遇到的疑難問題，輔以風險防控與納稅籌劃技巧，為房地產企業落實籌劃方案、規避涉稅風險、全面降低稅負提供幫助！

培訓對象

各房地產企業的總經理、總會計師、首席財務官、財務總監、財務經理、稅務總監與經理及主管、稅務會計以及稅務咨詢公司財會辦稅人員等。

課程內容

前 言：如何宏觀把握房地產開發企業三大稅種自身特點

1．增值稅“錯配抵扣”的風險與防控

2．企業所得稅“期間盈虧不均”的風險與防控

3．土地增值稅“項目盈虧不均”存在的風險與防控

第一節：增值稅

1．如何區分房屋租賃費與倉儲費，合同應該如何簽訂和把控；

2．自建廠房中設計費、材料設備購置費和建安費的抵扣問題；

3．建筑業營改增后，企業應該如何和建安企業進行工程造價的談判；

4．對于門窗、幕墻、消防工程合理的合同簽訂方法及籌劃建議；

5．自建廠房支付的土地出讓金是否能抵扣進項稅—如何把握2年抵扣含義；

6．支付的建安費中，如果建安工程存在分包，如何取得政策的建安增值稅發票；

7．裝修費用的增值稅進項稅抵扣要點把控—哪些裝修費需要分2年抵扣；

8．如何把握建安業的甲供工程和清包工，判斷建安工程究竟采用11%還是3%的報價方法；

9．辦公用品發票增值稅抵扣問題（銷貨清單是進項稅抵扣的關鍵點）

10．營改增后水電費的增值稅抵扣問題—水電費分攤還是水電費轉售；

11．會議費的增值稅抵扣問題—會議費中的場地租賃費、設備租賃費（LED屏、投影儀）、餐費、茶歇的增值稅發票開具問題；

12．如何區分場地租賃費、場地使用費、會議服務費的增值稅稅目區別；

13．住宿費如何把握增值稅發票取得風險—住宿費中的餐費、酒店消費的增值稅風險把控；

14．勞務派遣營改增后的增值稅發票開具方法；

15．購買各種理財產品—保本、非保本、信托、資管產品是否需要繳納增值稅；

16．境外設計費、代言費、廣告費、咨詢費支付中的增值稅扣繳問題—是否需要承擔增值稅法定扣繳義務、形式發票如何開具

第二節：所得稅及相關稅收與會計處理協調實戰大解析

一．企業所得稅最新政策

1．國家稅務總局2018年28號公告《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》全面解析。

☆ 如何認定“應稅勞務”企業所得稅的“應稅勞務與增值稅的應稅勞務的區別”、分割單在實踐中的運用！未按規定取得有效憑證之稅務稽查適用！合同、協議在稅前扣除中的運用等；

2．企業所得稅預繳申報處理新政策，實戰理解“實際利潤額”。

3．小型微利企業的稅收優惠力度進一步加大

4．設備、器具的稅前扣除如何操作

5．資金賬簿的印花稅的賬務處理及規定

二．企業所得稅重點實務

1．計稅收入及視同銷售收入

2．企業所得稅主導的合作建房政策適用

3．工資薪金與福利費配套政策及保險扣除

4．資產損失、加速折舊、手續費、傭金、廣告費、業務宣傳費和其他費用

5．時間性差額納稅調整

6．利潤調整的會計處理方法詳解

7．成本法與權益法在企業所得稅納稅申報中的應用

8．查補所得稅的會計處理

9．所得稅的后續管理

10．彌補虧損錯誤案例識別及實操

11．審批與備案減免稅的風險和責任

12．股息紅利所得優惠，免稅分回股息只認可成本法?股轉的納稅地點如何確認?納稅義務發生時間如何把握?

第三節：土地增值稅

一．清算單位的確定－清算單位與成本對象的區別與聯系

二．清算類型的劃分

三．共同成本的分攤方法

四．不同清算類型分開核算分攤費用問題

1．普通住宅的口徑是怎樣的？

2．增值額的計算方法

五．征地環節的風險管控

1．營改增后，招拍掛土地時特別需要注意的關鍵是什么？

2．股權收購方式征用土地有哪些稅收風險

3．拆遷補償費風險管控

4．土地的流轉在增值稅上是否可行？

六．房地產開發成本的風險管控

1．境外設計費的風險管控

⑴ 營改增后，如何代扣代繳境外設計費的增值稅及會計處理；

⑵ 境外設計費的稅費如果由境外公司承擔，如何簽合同及會計處理；

2．建筑安裝費用的風險管控

⑴ 房地產企業到底要3%的建安的發票還是要11%的建安的發票？

⑵ 家具家電成本可以作為裝修成本扣除嗎？

⑶ 為什么房地產企業接受虛開建安專用發票很容易查出來？房地產企業惡意和善意接受虛開建安專用發票的處理結果會有什么不一樣？

⑷ 公共配套把握的原則是什么？銷售地下人防車庫的使用權到底要不要交土地增值稅？

3．房地產開發費用的風險管控及稅收籌劃：

⑴ 商業銀行同類同期貸款利率如何把握？

⑵ 財務費用中的利息支出，允許據實扣除稅務局把握的口徑是怎樣的？財務顧問費，允許據實扣除嗎？

⑶ 統借統還的利息在什么情況下土地增值稅才能據實扣除？

⑷ 尾盤清算稅金的扣除

七．土地增值稅稅前扣除與合法憑證管理

1．合法憑證種類

2．營改增后建筑工程發票開具特別要求

3．實際發生與以票管稅

4．取得發票但未付款的支出，可以稅前扣除嗎？

5．既供貨又提供建筑服務如何開票

6．甲供材料與票據結算、甲供與大包

7．如何杜絕虛開、代開發票、合同在票據管理中的重要作用

八．清算中的疑難問題解析與納稅籌劃

1．土地增值稅清算報表與賬務分離如何處理

2．土地增值稅的優惠政策與納稅籌劃

⑴ 普通住宅定價臨界點系數（成本倒推）

⑵ 開發連體樓如何清算與籌劃思路

3．無發票如何清算土地增值稅（核定征收的運用）

4．轉讓車位、車庫、配套設施如何清算

5．營銷設施建造費如何扣除

6．清算結束后轉讓如何計算應納稅額

7．土地增值稅與會計核算、企業所得稅差異分析

第四節：“金稅三期”信息比對項目

一．基礎信息表與各明細表之間的邏輯關系

1．你公司從事股權投資嗎？

2．發生了債務重組，表間有何制約關系？

3．發生了吸收合并，虧損額有增加？

4．發生了企業分立，資產有何變化？

5．劃撥了資產，契稅操作是否正確？

6．填報了被投資企業的分配信息，是否填對了免稅收入？

7．對外進行了捐贈，是否有效的實現了三年結轉？

8．企業組織架構的設立，真的操作對了？設立的分支機構廢業為何如此麻煩？

9．應付職工薪酬的錯誤要更改！

李老師

著名房地產稅務策劃專家，注冊稅務師，注冊會計師，眾多大型房地產建筑企業的納稅顧問。李老師多年來一直潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累，長期在北京、成都、江蘇、廣州等全國數十個城市授課，擅長講授房地產開發及建筑施工企業財稅業務處理；企業改組改制及非居民企業業務處理；財稅差異及納稅評估業務處理等課題；因其授課風格由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用，且對會計和稅法的解釋客觀公正，授課態度求真務實、案例源于實戰、翔實精巧，因此受到各地學員的認同和熱烈追捧。

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