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【課程背景】

大數(shù)據(jù)、智能化時(shí)代，人們生活的各個(gè)領(lǐng)域都在發(fā)生著快速而深刻的變革。不可避免的，大數(shù)據(jù)與人工智能已走入房地產(chǎn)行業(yè)，并邁出了變革性進(jìn)步。一些用以記錄客戶購(gòu)房時(shí)最看重的內(nèi)容--項(xiàng)目區(qū)位及周邊配套設(shè)施、房產(chǎn)位置及產(chǎn)品特性、單位面積與售價(jià)、物業(yè)收費(fèi)及升值空間等等。這個(gè)數(shù)據(jù)有助于確定房產(chǎn)的預(yù)測(cè)價(jià)值，便于開(kāi)發(fā)商對(duì)多種競(jìng)爭(zhēng)要素、便利設(shè)施及產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)等多可選項(xiàng)，進(jìn)行成本效益分析，并用于指導(dǎo)前期土地獲取、營(yíng)銷策劃、產(chǎn)品規(guī)劃、成本控制、投融資，后期的工程管理、盈利保障與物業(yè)服務(wù)。

隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代下房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越重視前期的土地獲取，土地價(jià)值評(píng)估、項(xiàng)目的可行性分析以及拿地階段項(xiàng)目測(cè)算方式與技巧，如何進(jìn)行地塊屬性研究和精準(zhǔn)測(cè)算并提升企業(yè)利潤(rùn)，越來(lái)越成為優(yōu)秀房企開(kāi)發(fā)前期工作的必備技能。

本課程梳理、分析了數(shù)家標(biāo)桿地產(chǎn)的成功案例，總結(jié)了多位職業(yè)經(jīng)理人二十多年來(lái)的工作實(shí)踐數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)投資拿地整個(gè)過(guò)程的土地價(jià)值進(jìn)行解讀、分析和研判，并對(duì)標(biāo)桿企業(yè)的拿地前后的項(xiàng)目測(cè)算計(jì)算方式和技巧進(jìn)行分析總結(jié)，讓房地產(chǎn)行業(yè)的投資拓展、成本、財(cái)務(wù)和策劃、規(guī)劃人員對(duì)土地獲得的整個(gè)過(guò)程有個(gè)全面的了解和掌握，以成功案例和失敗教訓(xùn)為鏡，以標(biāo)桿企業(yè)為對(duì)標(biāo)坐標(biāo)，在大數(shù)據(jù)廣泛應(yīng)用的發(fā)展機(jī)遇和不斷競(jìng)爭(zhēng)與變革的形勢(shì)下，根據(jù)自己企業(yè)的特點(diǎn)，有所為和有所不為，作出最優(yōu)是抉擇決策。

【課程對(duì)象】

房地產(chǎn)企業(yè)高管、企業(yè)投資部門負(fù)責(zé)人、投資經(jīng)理、成本和財(cái)務(wù)經(jīng)理、設(shè)計(jì)研發(fā)及工程經(jīng)理等。

【課程大綱】

第一部分：土地估價(jià)方法與房地產(chǎn)估價(jià)方法

一、宗地地價(jià)評(píng)估基本方法與預(yù)測(cè)

1、收益還原法

2、市場(chǎng)比較法

3、成本逼近法

4、剩余法

5、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

案例：xx市大數(shù)據(jù)下的土地與房屋成交量的預(yù)測(cè)

二、房地產(chǎn)評(píng)估基本方法

1、市場(chǎng)比較法

2、收益法

3、成本法

4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

案例：基準(zhǔn)地價(jià)修正法如何對(duì)土地和房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行判斷？

第二部分：地塊價(jià)值判斷--項(xiàng)目建議書與可研報(bào)告的編制

一、地塊屬性研究

1、做好地塊屬性研究的三個(gè)問(wèn)題？

（一）如何看地？

（二）項(xiàng)目地塊的屬性？

（三）看問(wèn)題的方法？

2、如何拿地？

（一）拿地的兩種方式

（二）看地拿地時(shí)要注意的幾個(gè)問(wèn)題：

（三）拿地新法（天時(shí)地利人和）解析

（四）土地獲取黃金法則總體思維框架（定性）

3、土地價(jià)值研判的意義及目的

（一）地塊研究到底是要研究什么？

（二）地塊的區(qū)位分析的三個(gè)基本層面（城市、區(qū)域、地段）

（三）意義：①發(fā)現(xiàn)地塊本身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)所在，②明確地塊的產(chǎn)品適宜性

（四）目的:為項(xiàng)目的定位奠定重要依據(jù)

4、XX標(biāo)桿地產(chǎn)成功模式的借鑒

（一）土地土地要素構(gòu)成基礎(chǔ)與分析

（二）傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)流程及以客戶為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)流程

（三）七對(duì)眼睛能解決什么問(wèn)題？

案例解析：項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒（產(chǎn)品、客戶、土地之間的內(nèi)在邏輯）

5、土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)與決策評(píng)判

案例：XX新晉20強(qiáng)地產(chǎn)的三個(gè)“漏斗”決策依據(jù)與要點(diǎn)

6、土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)低價(jià)土地的選擇

7、土地獲取方式的常規(guī)與非常規(guī)操作方式

8、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期拿地投資決策

（一）企業(yè)投資戰(zhàn)略和慣性

（二）如何選城市--城市評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)體系

（三）企業(yè)自身產(chǎn)品定位-“有所為和不為”

（四）有準(zhǔn)備拿地 有選擇布局

（五）前期投資測(cè)算定位和風(fēng)險(xiǎn)控制

案例：如何判讀估價(jià)報(bào)告與實(shí)例點(diǎn)評(píng)

二、競(jìng)爭(zhēng)分析和土地評(píng)估

1.土地市場(chǎng)分析

2地塊考察和分析

考察報(bào)表：宗地社會(huì)條件調(diào)查表和自然條件調(diào)查表等

3.區(qū)域市場(chǎng)分析

4.競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析

考察報(bào)表：市場(chǎng)調(diào)研任務(wù)書

5.項(xiàng)目定位七步驟

案例：地塊現(xiàn)場(chǎng)考察的主要關(guān)注點(diǎn)

6.項(xiàng)目獲取需要關(guān)注的六大風(fēng)險(xiǎn)：

調(diào)研報(bào)表：項(xiàng)目獲取風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估表

案例分析：2019房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查

三、地塊投資的決策核心：產(chǎn)品規(guī)劃

1.企業(yè)自身產(chǎn)品密切相關(guān)的產(chǎn)品規(guī)劃模板設(shè)計(jì)

2.投資（或研發(fā)）部門如何進(jìn)行設(shè)計(jì)強(qiáng)排？

3.如何通過(guò)產(chǎn)品規(guī)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售總額、銷售利潤(rùn)最大化？

實(shí)操案例：xx收并購(gòu)項(xiàng)目的最優(yōu)化強(qiáng)排方法的介紹和實(shí)踐

四、地塊投資的決策依據(jù)：財(cái)務(wù)分析

1、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃和成本構(gòu)成

2、項(xiàng)目銷售計(jì)劃和收入估算

3.房地產(chǎn)投資收益分析: 項(xiàng)目的靜態(tài)投資和動(dòng)態(tài)測(cè)算

4．項(xiàng)目投資建議書

5．簡(jiǎn)要實(shí)用的可行性報(bào)告的編制要求和問(wèn)題點(diǎn)

案例解析：XX項(xiàng)目的可行性報(bào)告的編制要點(diǎn)

第三部分：房地產(chǎn)企業(yè)拿地實(shí)操技能

思考一：項(xiàng)目利潤(rùn)是怎么計(jì)算出來(lái)的？

思考二：需要哪些要素投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)？

思考三：什么樣的房地產(chǎn)才能算好項(xiàng)目（投入/產(chǎn)出、付出/回報(bào)）

思考四：如何掌握項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中測(cè)算要點(diǎn)及其在決策中的作用

一、土地市場(chǎng)

1、市場(chǎng)基本面分析

2、競(jìng)爭(zhēng)分析及延伸理解

3.產(chǎn)品分析與常見(jiàn)拿地模式及案例

1）、政府主導(dǎo)模式，成功案例：廣東惠州xx科技小鎮(zhèn)的選擇與攻堅(jiān)

2）、企業(yè)主導(dǎo)模式，成功案例：

A、碧桂園評(píng)價(jià)土地的兩大核心工具，

B、標(biāo)桿地產(chǎn)xx項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)

二、 房地產(chǎn)企業(yè)拿地方式

1、國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通行的拿地方式五個(gè)模式十種方式：

招拍掛介紹（二種方式）

土地轉(zhuǎn)讓介紹（一種方式）

股權(quán)轉(zhuǎn)讓介紹（四種方式）

合作經(jīng)營(yíng)介紹（二種方式）

委托代建介紹 （一種方式）

2. 品牌房企的各種獨(dú)門絕技及其拿地策略

1）融創(chuàng)的收并購(gòu)模式

2）萬(wàn)科的模式

3）碧桂園的模式

4）常見(jiàn)企業(yè)勾地技巧、門檻條件設(shè)置

3．非招拍掛的三種最常見(jiàn)的拿地方式

（1）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，萬(wàn)科大宗購(gòu)并南都集團(tuán)案例

（2）、合伙成立項(xiàng)目公司

（3）、以聯(lián)合開(kāi)發(fā)的名義

4.其他拿地方式的局限性

（4）、兼并或合并，中交并購(gòu)綠城案例

（5）、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，南京xx小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)讓案例

（6）、股權(quán)托管

（7）、變更用地類型

（8）、染指“插花規(guī)劃”

5.房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)及案例分析

（1）、法規(guī)政策

（2）、交易結(jié)構(gòu)

（3）、盡職調(diào)查

（4）、交易文件

討論與點(diǎn)評(píng)：什么是適合企業(yè)自身拿地條件的最佳方式？

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)算的基本知識(shí)（測(cè)算意義、思路、假設(shè)）

1、測(cè)算意義（測(cè)算必要性/測(cè)算作用/測(cè)算精度要求）

2、測(cè)算思路（融資計(jì)劃/成本/收入/稅收/利潤(rùn)等）

3、測(cè)算假設(shè)（模擬開(kāi)發(fā)進(jìn)程/財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)）

四、項(xiàng)目投資

1、投資成本費(fèi)用

①土地費(fèi)用（土地征收拆遷費(fèi)/土地出讓地價(jià)款/土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)/土地租用費(fèi)/土地投資折價(jià)）

②前期工程費(fèi)

③房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用（建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）

④期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）

⑤開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)

⑥其他費(fèi)用

⑦不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等

小結(jié)：開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用投資估算表

2、項(xiàng)目收入：項(xiàng)目收入的關(guān)鍵要素（收入估算/開(kāi)發(fā)方案/租售方案及價(jià)格）

①開(kāi)發(fā)計(jì)劃

②銷售計(jì)劃：某項(xiàng)目案例

③價(jià)格估算：市場(chǎng)比較法/成本法及某案例：價(jià)格估算及預(yù)測(cè)表

④租售收入及某項(xiàng)目案例

⑤稅費(fèi)估算與稅費(fèi)表

⑥稅費(fèi)估算：土地增值稅與“營(yíng)改增”后的房地產(chǎn)行業(yè)具體規(guī)定及注意事項(xiàng)

3、項(xiàng)目利潤(rùn)

①利潤(rùn)的基本概念：

資金價(jià)值/現(xiàn)金流量（經(jīng)營(yíng)、投資、籌資活動(dòng)）/現(xiàn)金量與利潤(rùn)的關(guān)系/經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)等

②核心指標(biāo)：內(nèi)部收益率（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算）/銷售凈利率/財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值/投資回收期

③參考指標(biāo)：

（一）地價(jià)支付貼現(xiàn)比及xx城市花園項(xiàng)目案例

（二）啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)

（三）銷售毛利率

（四）資金峰值比例

（五）獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）

4、相關(guān)分析

①盈虧平衡分析（本、量、利分析）

②敏感性分析（步驟及案例）

5、重點(diǎn)說(shuō)明

①經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的常見(jiàn)誤區(qū)

②經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告步驟

③指標(biāo)體系說(shuō)明

④填報(bào)模版參考

案例：XXXXX項(xiàng)目投資分析報(bào)告

五、經(jīng)濟(jì)測(cè)算表格分析

1、測(cè)算參數(shù)

2、項(xiàng)目盈利預(yù)測(cè)

3、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)

案例：XXXXX項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制模板

案例：xx產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地的財(cái)務(wù)成本分析

第四部分：房地產(chǎn)企業(yè)各種實(shí)操拿地模式的風(fēng)險(xiǎn)

1、二級(jí)市場(chǎng)拿地方式實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

2、直接進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓獲取項(xiàng)目實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

3、股權(quán)收購(gòu)獲取項(xiàng)目實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

第五部分：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)與項(xiàng)目并購(gòu)

一、合作開(kāi)發(fā)投資架構(gòu)模式

1. 項(xiàng)目公司模式

2. 以DPP（合伙形式）進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式

3. 以房地產(chǎn)信托投資基金進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式

4. 碧桂園等房企合作開(kāi)發(fā)模式解析

二、合作開(kāi)發(fā)，營(yíng)改增后優(yōu)化投資進(jìn)入和退出方式設(shè)計(jì)

1. 投資進(jìn)入方式（直接增資、土地評(píng)估后增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合拿地、借款）

2. 不同投資進(jìn)入方式的財(cái)稅問(wèn)題解析

3. 投資退出方式解析

三、項(xiàng)目并購(gòu)是重要的價(jià)值管理

1. 并購(gòu)如何提升公司股權(quán)的價(jià)值

2. 房地產(chǎn)證券化有哪些模式

3. 不同證券化模式的盈利模式差異

4. 為什么價(jià)值管理是一種創(chuàng)新的盈利模式

5. 如何通過(guò)項(xiàng)目收購(gòu)實(shí)現(xiàn)價(jià)值管理和企業(yè)變革

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)必須掌握的基礎(chǔ)知識(shí)

1. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件是什么？

2. 完成項(xiàng)目并購(gòu)可以采用的方式（資產(chǎn)收購(gòu)、股權(quán)收購(gòu)、企業(yè)合并等）

3. 不同并購(gòu)方式的主要差異（風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)、價(jià)格、稅費(fèi)）

五、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)意向書的談簽重點(diǎn)

1. 并購(gòu)意向書應(yīng)主要簽訂什么內(nèi)容

2. 并購(gòu)誠(chéng)意金處理的關(guān)鍵是什么

六、盡職調(diào)查的重點(diǎn)內(nèi)容

1. 項(xiàng)目并購(gòu)您應(yīng)該關(guān)注盡職調(diào)查哪些重點(diǎn)內(nèi)

2. 盡調(diào)未到主管部門審查原件

3. 盡調(diào)報(bào)告未進(jìn)行法律評(píng)價(jià)和提出建議

4. 未到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核查

七、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的主要疑難問(wèn)題

1. 簽約主體問(wèn)題

2. 或有債務(wù)的處理問(wèn)題

3. 擔(dān)保人的資信問(wèn)題（人保與物保關(guān)系）

4. 土地閑置問(wèn)題

5. 瑕疵出資股東的股權(quán)問(wèn)題

6. 未經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題

7. 工程結(jié)算報(bào)告爭(zhēng)議問(wèn)題

8. 并購(gòu)交接

八、并購(gòu)估值

1. 如何處理財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

2. 常見(jiàn)的估值方法（資產(chǎn)價(jià)值法、現(xiàn)金流折現(xiàn)估價(jià)法、相對(duì)價(jià)值法、實(shí)物期權(quán)法、剩余收益法）

3. 價(jià)值調(diào)整（對(duì)賭協(xié)議的定價(jià)和價(jià)值）

九、項(xiàng)目并購(gòu)后的運(yùn)營(yíng)監(jiān)管重點(diǎn)

1. 重點(diǎn)監(jiān)控的項(xiàng)目?jī)?nèi)部事項(xiàng)

2. 資金支出與項(xiàng)目收入監(jiān)管

3. 合同監(jiān)管

4. 工程監(jiān)管

5. 會(huì)計(jì)監(jiān)管

十、并購(gòu)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的財(cái)稅問(wèn)題

1. 并購(gòu)主要涉及哪些稅收

2. 有關(guān)重組的稅收政策體系（原則、增值稅、土地增值稅、所得稅、契稅、印花稅）

3. 資產(chǎn)收購(gòu)和股權(quán)收購(gòu)哪個(gè)稅負(fù)更低

4. 債轉(zhuǎn)股需要特別注意哪些財(cái)務(wù)問(wèn)題

5. 如何開(kāi)展并購(gòu)重組的稅收籌劃，降低并購(gòu)稅收成本

案例1：某地產(chǎn)公司收購(gòu)?fù)恋氐陌咐馕?/p>

案例2：某上市公司吸收合并經(jīng)典案例解析

第六部分：如何展現(xiàn)和提升企業(yè)的“拿地能力”? 投資部門地位和使命

1、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)模式的分析

2、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)模式對(duì)投資拿地的影響

3、如何提升企業(yè)的“拿地能力”?

1）綜合能力的積累

2)合理的項(xiàng)目信息來(lái)源

3)了解及研究政府規(guī)劃動(dòng)向

4)品牌價(jià)值

5）開(kāi)發(fā)思路的引導(dǎo)性

6）提高資金解決能力

分析討論：企業(yè)自身的開(kāi)發(fā)模式是什么？對(duì)投資拿地有什么要求和避諱？

4、房地產(chǎn)投資部門的龍頭地位和工作使命

1）地塊投資在企業(yè)系統(tǒng)中的地位

2）國(guó)內(nèi)標(biāo)桿房地產(chǎn)的投資管理方式和組織架構(gòu)

3）投資經(jīng)理需要掌握的基本技能

4）公司的目標(biāo)和投資部的任務(wù)分解

5）房企投資部門的年度目標(biāo)是什么？實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的路徑是什么？

案例：若干實(shí)操收并購(gòu)拿地分享與答疑互動(dòng)

高老師

高級(jí)工程師，國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師，東南大學(xué)工學(xué)碩士，南京大學(xué)MBA。18年房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)經(jīng)歷，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的資深專家，4年多的PPP項(xiàng)目投資運(yùn)營(yíng)管理?，F(xiàn)供職于中國(guó)通用技術(shù)咨詢公司地產(chǎn)研發(fā)中心負(fù)責(zé)人。

曾在多家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)技術(shù)研發(fā)和業(yè)務(wù)管理工作，服務(wù)過(guò)的企業(yè)有新城控股集團(tuán)，江蘇九洲投資集團(tuán)，江蘇國(guó)信地產(chǎn)，蘇寧環(huán)球集團(tuán)，百勝麒麟〔南京〕建設(shè)發(fā)展有限公司，江蘇亞?wèn)|房地產(chǎn)建發(fā)集團(tuán)等，擔(dān)任過(guò)多家地產(chǎn)集團(tuán)公司的項(xiàng)目和技術(shù)負(fù)責(zé)人。在商業(yè)和住宅地產(chǎn)實(shí)操、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和市場(chǎng)研發(fā)方面有豐富經(jīng)驗(yàn)。擅長(zhǎng)項(xiàng)目前期報(bào)建、拿地拓展和運(yùn)營(yíng)管控方面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作。精通本行業(yè)的專業(yè)技能，擅長(zhǎng)于技術(shù)管理，尤其是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的營(yíng)銷策劃定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)中期的工程質(zhì)量和成本采購(gòu)招投標(biāo)管理，開(kāi)發(fā)后期的竣驗(yàn)交付與物業(yè)管理，也就是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程精細(xì)化管理。最擅長(zhǎng)的領(lǐng)域應(yīng)該是住宅小區(qū)（4個(gè)2000畝大盤開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)），商業(yè)和旅游地產(chǎn)（3個(gè)20多萬(wàn)平米綜合體，和4個(gè)五星級(jí)酒店的參與及操盤營(yíng)造經(jīng)歷）

授課方式

操盤案例講解、交流體驗(yàn)、標(biāo)桿實(shí)例研討、Q&A答疑及典型問(wèn)題互動(dòng)。

我要報(bào)名

在線報(bào)名：房地產(chǎn)土地價(jià)值研判、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目測(cè)算、項(xiàng)目并購(gòu)與合作開(kāi)發(fā)全程實(shí)操(廣州)

其他城市項(xiàng)目管理培訓(xùn)

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